Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Какие процессы на новосибирском рынке недвижимости может запустить подъём ключевой ставки Центробанка на 0,75%?

Быстрая инфляция приводит к росту цен на стройматериалы, из-за которого застройщики вынуждены поднимать стоимость каждого сдаваемого ими квадратного метра жилья.

Главное событие осени в банковской сфере произошло 22 октября, когда Совет директоров Центробанка принял решение поднять ключевую ставку сразу на 0,75% — до 7,5% годовых. Шестое подряд повышение ставки аналитиками ожидалось — но эксперты предсказывали, что оно не превысит 0,25-0,5%. Однако инфляция опередила все прогнозы — и Центробанку под руководством Эльвиры Набиуллиной пришлось пойти на не самые популярные меры. В августе она составляла 6,7%, а в октябре, накануне поднятия ставки, дошла до 7,8%.

Как правило, изменения ключевой ставки Центробанка сразу влекут за собой «эффект домино», сказываясь на ставках самых разных банковских продуктов — и ипотеки в том числе. Что же ожидает ипотечный рынок Новосибирской области в связи с очередными банковскими «штормами»? По данным независимого аналитика Сергея Николаева, последние семь лет ипотечная ставка в среднем на 2,5% превышала ключевую ставку Центробанка. Средняя ипотечная ставка в Новосибирской области в сентябре составляла 7,77%, в том числе под залог договоров долевого участия — 6,29%. Соответственно, теперь предстоит очередное её повышение. В то же время специалисты отмечают, что большого ажиотажа на рынке недвижимости не возникнет.

— Негативно на спрос ипотечных продуктов поднятие ключевой ставки могло бы повлиять полгода-год назад — ипотека стала бы дороже и платёжеспособный спрос бы сократился. Но поскольку в этом году мы наблюдали сильный рост цен, вызванный доступностью ипотечных кредитов и различных льготных программ, этот спрос уже пошёл на спад два месяца назад. Инвесторы, зарабатывающие на покупке-перепродаже квартир, с рынка в очередной раз ушли, доля таких сделок была выше до середины августа, а в сентябре-октябре сделки совершают те, кто действительно решает для себя насущные жилищные вопросы, — говорит директор по маркетингу агентства недвижимости «Квад­ротека» Александр Астахов. По его оценке, рост ипотечных ставок может сократить рынок сделок ещё на 10–15%.

Что же касается квартир, то они продолжают дорожать вне зависимости от ставки Центробанка, но по тем же причинам, по которым она движется вверх. Быстрая инфляция приводит к росту цен на стройматериалы, из-за которого застройщики вынуждены поднимать стоимость каждого сдаваемого ими квадратного метра жилья.

— Металл подорожал на 150%, инертные материалы — песок, щебень, цемент — тоже растут в цене. Соответственно, и квадратный метр жилья подорожал в среднем на 17% — с 68 до 82 тысяч рублей. Мы работаем в зоне социального жилья эконом-класса, пока стараемся сдерживать рост цен, но, если цены на стройматериалы и дальше не будут регулировать, наступит коллапс. Число потребителей снижается, люди не могут успеть за ростом стоимости квадратного метра. И на это мы неоднократно обращали внимание, — говорит генеральный директор ГК «КПД-Газстрой», заместитель председателя комитета заксобрания НСО по строительству, ЖКК и тарифам Евгений Покровский.

Однако рано или поздно подорожание жилья должно приостановиться. Как указывает Сергей Николаев, ипотечный рынок развивается циклично, и как раз сейчас подходит к концу рост спроса, продолжавшийся 2,5 года. Теперь спрос находится на грани стагнации, затем он начнёт падение, а цены «заморозятся».

— Нынешняя ситуация немного отличается от той, что была раньше, поскольку процессы продажи новостроек и строительства немного разделены. Если застройщик получил проектное финансирование, он достроит объект вне зависимости от того, как идут продажи. Если в начале года у нас было выставлено на продажу 17 тысяч квартир, теперь их уже 27-28 тысяч. Это уже насыщение рынка, а застройщики продолжают выходить с новыми проектами. Возможно, через полгода наступит стадия перепроизводства, и она продлится года два, — считает Сергей Николаев.