Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

С 1 июля в России перестала действовать программа льготной ипотеки под 8% годовых. Разбираемся, как это повлияет на рынок недвижимости Новосибирской области

Программа льготной ипотеки, позволявшая с государственной поддержкой приобрести жильё в новостройке, была запущена в 2020 году. Такие меры были призваны помочь гражданам улучшить жилищные условия и поддержать застройщиков во время пандемии. С тех пор вопрос о завершении программы ставился ежегодно, но господдержка продолжалась. Как сообщает Министерство финансов РФ, расходы федерального бюджета на софинансирование льготных кредитов на квадратные метры в новостройках составили почти 500 млрд рублей. А ведь это ещё не всё — программа будет продолжать поддерживать уже выданные кредиты до конца или до тех пор, пока общая процентная ставка не снизится до уровня льготной (что, конечно, видится маловероятным).

Если открыть сайт того самого «зелёного банка» и попробовать подвигать ползунки на странице с ипотечным калькулятором, то мы быстро выясним, что ставка не опускается ниже 20% почти никогда. Таким образом, если стоимость недвижимости составит 6,3 млн рублей, а на первоначальный взнос у вас будет минимально возможная сумма — примерно 950 тысяч рублей, то следующие 30 лет вы будете ежемесячно отдавать банку более 100 тысяч. При этом позволить себе такое «удовольствие» смогут люди с доходом не менее 129 тысяч рублей в месяц. Стоит ли подливать масла в огонь, напоминая, что за 6,3 млн из новостроек в Новосибирске можно купить разве что однушку в 37 «квадратов» в трёх километрах от конечной станции метро?

И что делать? С отменой не всё так однозначно — многие льготные программы остались! С «военной» программой кредитования всё более или менее ясно. Программа льготной ипотеки для работников IT-компаний будет действовать как минимум до 31 декабря 2024 года. Айтишники, имеющие от трёх месяцев стажа в аккредитованной Минцифрой компании, могут получить льготную ипотеку по ставке до 5%. Для тех, кто устал от шума мегаполиса, есть сельская ипотека с максимальной ставкой 3%. Главной приятной новостью последних дней стало то, что льготную семейную ипотеку продлили до 2030 года. Для тех, кто не попадает ни под одну из существующих льготных групп, ситуация становится не самой радужной. Тем более, снижение уровня доступности ипотеки с большой вероятностью повлечёт за собой рост цены на аренду жилья, по крайней мере, на первых порах. С другой стороны, есть мнение, что льготная ипотека перегрела рынок недвижимости — благодаря господдержке возможности населения приобретать жильё выросли, что повлекло за собой рост цен. Не исключено, что цены на недвижимость скоро подвергнутся коррекции, и это стабилизирует ситуацию для покупателей и арендаторов жилья.

О том, как рынок «вкатывается» в текущие реалии, рассказал риелтор и преподаватель Новосибирского государственного университета экономики и управления Руслан Акаев:

— Отмена программы «Господдержка 2020» в сфере льготного ипотечного кредитования, которой мог воспользоваться любой гражданин РФ, безусловно, оказало влияние на рынок недвижимости. Наблюдается снижение спроса на строящееся жильё. Сегодня в сфере строительства жилой недвижимости действуют льготные программы «Семейная ипотека», «Сельская ипотека» и «IT-ипотека», но воспользоваться ими может ограниченный круг лиц. Не думаю, что снижение спроса на строящуюся недвижимость повлияет на снижение цен в сегменте такого жилья, скорее, это приведёт к замедлению роста цен. На сегодня немногие могут приобрести жильё по высоким ипотечным ставкам, что ведёт к повышению спроса на рынке аренды жилья и увеличению арендной платы. Тем, кто планирует покупку, можно рекомендовать приобретение строящегося и вторичного жилья в сельской местности с использованием «Сельской ипотеки». Отмена льготной программы способствует развитию альтернативных способов финансирования покупки строящегося жилья, таких как субсидирование застройщиком процентной ставки, выдача ипотеки частями и покупка ипотечной ставки.

Несомненно, банки и застройщики тоже ощутят последствия изменений. Управляющий директор по бизнесу одного из ведущих банков Андрей Третьяков выразил своё мнение о том, как ситуация отразится на банковском секторе, и ответил на наши вопросы:

— Завершение госпрограммы льготной ипотеки со ставкой 8% приведёт к пересмотру условий, по которым банки выдают клиентам кредиты на покупку жилья. Уже сейчас среднестатистическая ставка по ипотечным кредитам вне госпрограмм составляет примерно 18% (при первоначальном взносе 30% и сроке 15 лет), а с ростом ключевой ставки Банка России прогнозируемый рост стоимости составит ещё от 1 до 2 процентов.

— Как отмена господдержки может повлиять на долю ипотечных займов в портфеле банковских кредитов?

— Со снижением объёмов продаж ипотечных займов темп роста ипотечного портфеля замедлится, и возможно снижение его доли в общем портфеле розничных кредитов.

— Какие тренды на рынке ипотечного кредитования вы ожидаете в связи с отменой господдержки в сфере льготного ипотечного кредитования?

— Переток внимания и спроса в сегмент ИЖС, малоэтажного строительства, туда, где стоимость квадратного метра ниже, чем в многоквартирных домах.

— Как отмена господдержки в сфере льготного ипотечного кредитования может отразиться на работе банковского сектора в целом?

— Больше внимания банки будут уделять потребительскому кредитованию в целом, программам рассрочки, автокредитам, возможно проведение совместных спецпрограмм с застройщиками.

Несмотря на то что ипотечное кредитование играет для банков не последнюю роль, для этого сектора последствия отмены общей льготной ипотеки не станут критичными. А как дела у застройщиков? Нетрудно понять, что, увеличивая спрос на жильё, льготная ипотека была хорошим подспорьем для строительной отрасли. Мы попросили заместителя председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам заксобрания Новосибирской области Илью Полякова выразить своё мнение на этот счёт.

— Сокращение господдержки для желающих купить жильё в ипотеку негативно скажется на покупательной способности. Год назад этот шаг был бы не столь чувствительным, как сейчас, потому что с нынешней ключевой ставкой Центробанка стоимость ипотечных кредитов фактически стала запретительной. Некоторые банки уже предлагают кредиты на покупку жилья по ставке выше 20%. Ежемесячный платёж вырастет более чем в два раза. Заменить господдержку сейчас очень сложно. Разговоры о возможности застройщиков дружно снизить цены на квартиры — это ерунда, слишком высока сейчас себестоимость. Субсидирование ставки и иные финансовые инструменты — это миражная поддержка, поскольку в конечном счёте ведёт опять же к росту стоимости жилья. Полагаю, что для некоторых застройщиков нынешний спад продаж может оказаться фатальным. Надеюсь, федеральные власти обратят внимание на проблемы в строительной отрасли до того, как вновь начнёт расти количество недостроев.

Продажи жилья сейчас сократятся существенно, но не прекратятся, потому что спрос на новые квартиры достаточно высок. Люди будут брать ипотеку в расчёте на рефинансирование кредитов на более выгодных условиях, когда ключевая ставка снизится (такое бывало). Инвесторы продолжат вкладываться в жильё, поскольку в будущем нас ждёт эффект отложенного спроса. Но сколько участников рынка дотянет до него — по этому вопросу сейчас нет уверенного прогноза. Выживут те, кто умеет строить быстро и качественно, кто сдаёт дома раньше срока и предлагает самые выгодные и востребованные решения для будущих новосёлов. Нерадивые строители на рынке не удержатся, — резюмировал Илья Леонидович.

Можно однозначно сказать, что отмена общей программы льготного ипотечного кредитования ни для кого не стала приятной новостью. Нынешние цены на квадратные метры вкупе с общей процентной ставкой делают собственное жильё роскошью. Специалисты не исключают, что и стоимость аренды в ближайшее время подрастёт. Оптимизм вселяет лишь то, что рынок недвижимости всегда был очень гибкой сферой, которая так или иначе стабилизируется и адаптируется под все изменения. У тех, кто не успел приобрести «свой угол» по госпрограмме, ещё остаётся надежда на то, что невидимая рука рынка расставит всё на свои места.