Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Новостройка или вторичка: как чувствует себя строительная отрасль Новосибирска в условиях пандемии и какое жильё выгоднее приобретать в 2020-м и 2021 году.

О кризисе в строительной отрасли и трудностях, которые испытывают застройщики, в последние годы говорили так много (и не без оснований), что пандемия коронавируса, парализовавшая экономику весной 2020 года, вряд ли стала для строительной сферы каким-то серьёзным испытанием на фоне всех остальных. По крайней мере в отношении Новосибирской области, где стройки с момента начала нерабочих дней простаивали всего неделю. Уже 6 апреля губернатор Андрей Травников дал строителям «зелёный свет» на дальнейшую работу — разумеется, с соблюдением всех мер предосторожности.

В таком режиме строители проработали месяц — и пока особого пессимизма от перспектив работы в условиях нового кризиса не испытывают. Во всяком случае, так следует из отчёта министра строительства НСО Ивана Шмидта. 7 мая он сказал, что испытывает «серьёзные крепкие надежды на 2020 год», по итогам которого планируется ввести в строй более 2 миллионов квадратных метров жилья. Свыше 400 тысяч «квадратов» уже построено. Апрель всё же немного «просел» — в прошлом месяце жилфонд региона пополнился только 56 тысячами квадратных метров. «Но наш регион стал одним из тех, которые быстро перегруппировались и через неделю после объявления нерабочих дней приступили к работе в полном объёме, как и все объекты строительной индустрии», — рассказал Иван Шмидт.

— То, что строительство не стали останавливать надолго, — мера благотворная, — говорит председатель совета директоров группы компаний «Стрижи», депутат заксобрания Илья Поляков. — Это очень финансово ёмкая отрасль, которую можно сравнить с паровозом: когда он едет, в топку надо постоянно кидать дрова. В Кемерове работы на стройплощадках не прекращались ни на один день, а Москва очень сильно вздрогнула, когда там стройки остановились.

Между тем проблема дефицита стройматериалов в апреле была реальной: застройщики получали письма от крупных поставщиков о том, что следующие поставки будут идти по завышенным ценам. И такое происходило во всех регионах. К решению проблемы подключился федеральный вице-премьер Марат Хуснуллин: он дал команду разобраться Федеральной антимонопольной службе.

Планы по строительству социальных объектов министр тоже обязуется выполнить — а это около 20 детсадов, три школы и примерно 40 ФАПов. Однако корректировки планов по вводу жилья в сторону уменьшения — в масштабах всей страны — министр не исключает:

Что касается самого коронавируса, то до стройплощадок, во всяком случае к 7 мая, по словам министра, он не добрался. «Минстрой совместно с полицией и Роспотребнадзором проводит рейды по проверке состояния строительных компаний, мы смотрим, как выполняются санитарные требования. К нарушителям станут применяться точечные меры вплоть до закрытия стройплощадки», — пообещал Иван Шмидт.

Тем временем в строительной отрасли продолжается непростой, а для кого-то и болезненный переход на работу с эскроу-счетами. Сейчас в Новосибирской области компаний, изъявивших желание работать по-новому, 42 из 220, но на их долю приходится треть всех заключённых договоров долевого участия — а именно 1 419. Остальные застройщики пока работают, успев получить разрешения на строительство по старым правилам. Иван Шмидт надеется, что до конца 2020 года на эскроу-счета перейдёт хотя бы половина застройщиков региона. В зоне риска находятся около 50 компаний: из них 18 строят дома за свой счёт или не используют ДДУ. Остальным, по мнению министра, придётся или укрупняться, или уходить с рынка. Что касается обманутых дольщиков, то роста их числа пока не прогнозируется.

Итак, жильё продолжает строиться — но находится ли на него покупатель? На первый взгляд, потенциальным приобретателям жилья сейчас не до того — не потерять бы работу и сохранить доход в условиях «нерабочих» дней, затянувшихся уже на второй месяц. Однако не всё так просто. Во-первых, как поясняет директор по маркетингу агентства недвижимости «Квадротека» Александр Астахов, рынок недвижимости по своей природе инерционный и на любой кризис реагирует с замедлением как минимум на два-три месяца. Вдобавок начинающийся кризис подстёгивает покупателей быстрее заключить давно планировавшиеся сделки: одни стремятся приобрести недвижимость, чтобы выгоднее её перепродать, другие рассматривают покупаемую квартиру как «валюту», инвестиция в которую может оказаться самой выигрышной. Во-вторых, помогло и государство, введя программу господдержки ипотечного страхования и льготную ипотечную ставку в 6,5%.

— Поскольку взять новостройку теперь можно, используя ипотечный кредит от 6,5% (ДОМ.РФ даже с 6,1%), а средняя ипотека под вторичное жильё составляет около 9%, то при равных условиях новостройки будут стоить на 15–18% дешевле, — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. — Государство приняло решение выдать застройщикам «индульгенцию» до января 2021 года, при нарушении сроков стребовать с застройщика какую-то компенсацию будет практически невозможно. Поэтому люди не хотят ждать проблемных объектов и будут искать квартиры от надёжных застройщиков, чтобы стараться купить их на высокой стадии готовности. При этом при соизмеримом строительном заделе квартир на рынке новостроек сейчас в два раза меньше, чем три года назад, — примерно 31 тысяча квартир вместо 58 тысяч. А значит, резких колебаний цен быть не должно. Застройщики, у которых не всё хорошо, будут пытаться играть на снижение цены, а их коллеги из пула успешных цены менять не будут. По итогам апреля цены выросли, но ненамного.

В дальнейшем, по мнению Сергея Николаева, всё зависит от того, насколько сильно государство продолжит «накачивать» экономику вместе со строительной отраслью деньгами. Если их будет достаточно, то цены на новостройки могут немного подрасти, а вторичное жильё, напротив, ждёт относительное снижение цен — на 10–15%.

«Когда господдержка отменяется — вторичное жильё начинает расти в стоимости быстрее», — поясняет Сергей Николаев.

Подчёркивает эксперт и тенденцию к уменьшению этажности и площади возводимых зданий, а также повышенное внимание к функциональности квартир. Коронавирус рано или поздно закончится, а многие руководители уже поняли, что часть работников можно эффективнее использовать на удалёнке. А такому работнику нужен собственный кабинет, требованиям к которому комната в обычной квартире не всегда соответствует. «Можно делать так, как уже практикуют “Стрижи” — делать мелкую нарезку коммерческих помещений на первых этажах, где можно удобно работать на удалёнке», — отмечает Сергей Николаев.

— Любая турбулентность на рынке приводит к перераспределению покупателей, они становятся более дотошными, требуют больше внимания, — говорит Илья Поляков. — В частности, в «Стрижах» продажи сместились в сторону более дорогого жилья, хотя всё наше жильё находится примерно в одном сегменте.

К изменениям готовятся и те, кто привык выступать посредниками между застройщиками и покупателями жилья — агентства недвижимости. В чём-то их деятельность уже перестала быть прежней: работу приходится переводить в удалённый режим, к чему оказались готовы не все. «У рынка недвижимости абстрактное мышление не в почёте — мы имеем дело с реальными объектами и конкретными запросами потребителя», — поясняет Александр Астахов.

Эксперт уверен: количество агентств будет сокращаться, а те, которые выстоят, начнут прибегать к мерам экономии — снижать расходы на аренду офисов, отказываться от части съёмных площадей. Полностью они в любом случае не исчезнут: продавцы и покупатели квартир всегда будут нуждаться в посредничестве грамотных специалистов при заключении подобных сделок.

Виталий СОЛОВОВ | Фото Валерия ПАНОВА