12.05.20

Эскроу, вирус и – медные трубы?

Новостройка или вторичка: как чувствует себя строительная отрасль Новосибирска в условиях пандемии и какое жильё выгоднее приобретать в 2020-м и 2021 году.

Наш паровоз вперёд летит

О кризисе в строительной отрасли и трудностях, которые испытывают застройщики, в последние годы говорили так много (и не без оснований), что пандемия коронавируса, парализовавшая экономику весной 2020 года, вряд ли стала для строительной сферы каким-то серьёзным испытанием на фоне всех остальных. По крайней мере в отношении Новосибирской области, где стройки с момента начала нерабочих дней простаивали всего неделю. Уже 6 апреля губернатор Андрей Травников дал строителям «зелёный свет» на дальнейшую работу — разумеется, с соблюдением всех мер предосторожности.

В таком режиме строители проработали месяц — и пока особого пессимизма от перспектив работы в условиях нового кризиса не испытывают. Во всяком случае, так следует из отчёта министра строительства НСО Ивана Шмидта. 7 мая он сказал, что испытывает «серьёзные крепкие надежды на 2020 год», по итогам которого планируется ввести в строй более 2 миллионов квадратных метров жилья. Свыше 400 тысяч «квадратов» уже построено. Апрель всё же немного «просел» — в прошлом месяце жилфонд региона пополнился только 56 тысячами квадратных метров. «Но наш регион стал одним из тех, которые быстро перегруппировались и через неделю после объявления нерабочих дней приступили к работе в полном объёме, как и все объекты строительной индустрии», — рассказал Иван Шмидт.

— То, что строительство не стали останавливать надолго, — мера благотворная, — говорит председатель совета директоров группы компаний «Стрижи», депутат заксобрания Илья Поляков. — Это очень финансово ёмкая отрасль, которую можно сравнить с паровозом: когда он едет, в топку надо постоянно кидать дрова. В Кемерове работы на стройплощадках не прекращались ни на один день, а Москва очень сильно вздрогнула, когда там стройки остановились.

А ведь стройки не зря считаются локомотивом промышленности: одно рабочее место там кормит примерно двадцать рабочих мест в смежных отраслях.

Между тем проблема дефицита стройматериалов в апреле была реальной: застройщики получали письма от крупных поставщиков о том, что следующие поставки будут идти по завышенным ценам. И такое происходило во всех регионах. К решению проблемы подключился федеральный вице-премьер Марат Хуснуллин: он дал команду разобраться Федеральной антимонопольной службе.

Планы по строительству социальных объектов министр тоже обязуется выполнить — а это около 20 детсадов, три школы и примерно 40 ФАПов. Однако корректировки планов по вводу жилья в сторону уменьшения — в масштабах всей страны — министр не исключает:

Все регионы заявляют, что у них будет снижение объёмов ввода жилья, но насколько — пока не понимаем. В ближайшие два месяца это станет ясно. И тогда, возможно, будут послабления от федерального центра.

Что касается самого коронавируса, то до стройплощадок, во всяком случае к 7 мая, по словам министра, он не добрался. «Минстрой совместно с полицией и Роспотребнадзором проводит рейды по проверке состояния строительных компаний, мы смотрим, как выполняются санитарные требования. К нарушителям станут применяться точечные меры вплоть до закрытия стройплощадки», — пообещал Иван Шмидт.

Тем временем в строительной отрасли продолжается непростой, а для кого-то и болезненный переход на работу с эскроу-счетами. Сейчас в Новосибирской области компаний, изъявивших желание работать по-новому, 42 из 220, но на их долю приходится треть всех заключённых договоров долевого участия — а именно 1 419. Остальные застройщики пока работают, успев получить разрешения на строительство по старым правилам. Иван Шмидт надеется, что до конца 2020 года на эскроу-счета перейдёт хотя бы половина застройщиков региона. В зоне риска находятся около 50 компаний: из них 18 строят дома за свой счёт или не используют ДДУ. Остальным, по мнению министра, придётся или укрупняться, или уходить с рынка. Что касается обманутых дольщиков, то роста их числа пока не прогнозируется.

Закон сосудов

Итак, жильё продолжает строиться — но находится ли на него покупатель? На первый взгляд, потенциальным приобретателям жилья сейчас не до того — не потерять бы работу и сохранить доход в условиях «нерабочих» дней, затянувшихся уже на второй месяц. Однако не всё так просто. Во-первых, как поясняет директор по маркетингу агентства недвижимости «Квадротека» Александр Астахов, рынок недвижимости по своей природе инерционный и на любой кризис реагирует с замедлением как минимум на два-три месяца. Вдобавок начинающийся кризис подстёгивает покупателей быстрее заключить давно планировавшиеся сделки: одни стремятся приобрести недвижимость, чтобы выгоднее её перепродать, другие рассматривают покупаемую квартиру как «валюту», инвестиция в которую может оказаться самой выигрышной. Во-вторых, помогло и государство, введя программу господдержки ипотечного страхования и льготную ипотечную ставку в 6,5%.

— Поскольку взять новостройку теперь можно, используя ипотечный кредит от 6,5% (ДОМ.РФ даже с 6,1%), а средняя ипотека под вторичное жильё составляет около 9%, то при равных условиях новостройки будут стоить на 15–18% дешевле, — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. — Государство приняло решение выдать застройщикам «индульгенцию» до января 2021 года, при нарушении сроков стребовать с застройщика какую-то компенсацию будет практически невозможно. Поэтому люди не хотят ждать проблемных объектов и будут искать квартиры от надёжных застройщиков, чтобы стараться купить их на высокой стадии готовности. При этом при соизмеримом строительном заделе квартир на рынке новостроек сейчас в два раза меньше, чем три года назад, — примерно 31 тысяча квартир вместо 58 тысяч. А значит, резких колебаний цен быть не должно. Застройщики, у которых не всё хорошо, будут пытаться играть на снижение цены, а их коллеги из пула успешных цены менять не будут. По итогам апреля цены выросли, но ненамного.

По словам независимого эксперта рынка недвижимости Новосибирска Сергея Николаева, на этом этапе финансово выгоднее покупать новостройки, выбирая квартиры от надёжных застройщиков. В пуле самых надёжных сейчас — ГК «Брусника», «Краснообск. Монтажспецстрой», ГК Стрижи, ГК АКД, Проспект, ГК ДОМ СТРОЙ, КПД ГАЗСТРОЙ, ГК РАСЦВЕТАЙ, ГК ЭНЕРГОМОНТАЖ, ГК СОЮЗ, Новый Мир, Химметал, Академ Развитие, всего 23 компании. В этом году из-за смены собственника резко вырос рейтинг строительного треста №43. Также в Новосибирске есть застройщики, которые продают готовое жильё: Зелёный Дом, ТДСК, СЛК.

В дальнейшем, по мнению Сергея Николаева, всё зависит от того, насколько сильно государство продолжит «накачивать» экономику вместе со строительной отраслью деньгами. Если их будет достаточно, то цены на новостройки могут немного подрасти, а вторичное жильё, напротив, ждёт относительное снижение цен — на 10–15%.

Это закон сообщающихся сосудов. Так бывает всегда: если во время кризисов государство поддерживает строителей, цены на новостройки относительно вторички растут.

«Когда господдержка отменяется — вторичное жильё начинает расти в стоимости быстрее», — поясняет Сергей Николаев.

Подчёркивает эксперт и тенденцию к уменьшению этажности и площади возводимых зданий, а также повышенное внимание к функциональности квартир. Коронавирус рано или поздно закончится, а многие руководители уже поняли, что часть работников можно эффективнее использовать на удалёнке. А такому работнику нужен собственный кабинет, требованиям к которому комната в обычной квартире не всегда соответствует. «Можно делать так, как уже практикуют “Стрижи” — делать мелкую нарезку коммерческих помещений на первых этажах, где можно удобно работать на удалёнке», — отмечает Сергей Николаев.

— Любая турбулентность на рынке приводит к перераспределению покупателей, они становятся более дотошными, требуют больше внимания, — говорит Илья Поляков. — В частности, в «Стрижах» продажи сместились в сторону более дорогого жилья, хотя всё наше жильё находится примерно в одном сегменте.

Как быть посредникам?

К изменениям готовятся и те, кто привык выступать посредниками между застройщиками и покупателями жилья — агентства недвижимости. В чём-то их деятельность уже перестала быть прежней: работу приходится переводить в удалённый режим, к чему оказались готовы не все. «У рынка недвижимости абстрактное мышление не в почёте — мы имеем дело с реальными объектами и конкретными запросами потребителя», — поясняет Александр Астахов.

Эксперт уверен: количество агентств будет сокращаться, а те, которые выстоят, начнут прибегать к мерам экономии — снижать расходы на аренду офисов, отказываться от части съёмных площадей. Полностью они в любом случае не исчезнут: продавцы и покупатели квартир всегда будут нуждаться в посредничестве грамотных специалистов при заключении подобных сделок.

Виталий СОЛОВОВ | Фото Валерия ПАНОВА

 

back
754

Материалы по теме:

10.12.20 Построили — будем жить?

Сколько жилья планируют построить в Новосибирской области в 2021 году и почему наращивать темпы пока не собираются?

15.10.20 Квартирный ответ

Коронавирус или льготная ипотека: что и как влияет на рынок недвижимости в Новосибирске осенью 2020 года?

12.10.18 Обманутые или обманувшиеся?

Кто должен помогать обманутым дольщикам и можно ли избежать этой участи, даже если у тебя юридическое образование?

09.10.18 Остаться в живых

Что будет с ценами на жильё, есть ли предпосылки для появления новых долгостроев и как застройщикам выживать в реалиях нового законодательства?

10.08.18 Достроить любой ценой

Как не стать обманутым дольщиком: семь советов и рейтинг застройщиков от независимого эксперта.

05.04.18 Торги или дольщики

Принятый в первом чтении законопроект даёт надежду дольщикам, не попавшим в реестр, наконец-то обзавестись жильём.

27.03.18 Здесь и сейчас

Дольщики и льготное жильё снова оказались в центре внимания комитета заксобрания по строительству.

Новости  [Архив новостей]


x

Сообщите вашу новость:


up