Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Получаем дополнительный доход: сдаём квартиру правильно и безопасно

Сдача квартиры может быть выгодным и удобным способом получения регулярного дохода, что особенно актуально для людей, у которых есть ипотека или кредиты. Однако при принятии решения «сдавать или не сдавать» необходимо учесть потенциальные риски. Важно знать, как правильно оформить документы, и не забывать об уплате налогов. Как сделать так, чтобы сдача квартиры обернулась только плюсами и стала дополнительным источником дохода?

В разговорной речи мы используем понятия «аренда квартиры» и «наём квартиры» как синонимы, однако с юридической точки зрения это неверно. Если частное лицо сдаёт квартиру другому человеку, речь идёт о договоре найма. А если квартиру снимает организация, то используется договор аренды.

Согласно закону (п. 3 ст. 346 ГК РФ) для сдачи ипотечной квартиры в аренду заёмщику не требуется одобрение банка. Однако всё не так просто. В законе есть важный нюанс: если в ипотечном договоре зафиксированы другие условия, они будут иметь первоочередное значение.

Часто банки не запрещают заёмщикам сдавать ипотечную квартиру в аренду или наём, для этого нужно только предупредить банк о своём решении. Поэтому необходимо внимательно изучить ипотечный договор, чтобы понимать, необходимо ли вам оповестить кредитное учреждение о сдаче жилья.

Если квартира ипотечная, владелец обязан регулярно оформлять страховку на случай чрезвычайных происшествий. Важно внимательно изучить условия договора и понимать, что именно покрывает страховка и в каком случае хозяин получит выплаты.

В случае когда квартира уже в собственности, владелец может самостоятельно решать, оформлять ему страховой полис или нет. Кстати, оформить страховку может и арендатор — это позволит обезопасить себя и избежать крупных трат, например при поломке сантехники. Но все ситуации, которые покрывает страховка, обязательно должны быть зафиксированы в договоре.

Чтобы у владельца квартиры и нанимателя в будущем не возникло разногласий, необходимо урегулировать отношения с помощью договора. Помимо договора, нельзя забывать и про другой важный документ, который подтверждает факт передачи квартиры нанимателю, — акт приёма-передачи. В акте должно быть зафиксировано текущее состояние квартиры: указаны все дефекты, перечислены мебель, техника, количество ключей, переданных арендатору.

Договор должен быть заполнен правильно и обязательно содержать в себе следующие пункты:

1. Срок договора и порядок его продления

По закону срок договора найма составляет 5 лет. Однако удобнее сдавать квартиру на более короткий срок, например на год, с возможностью продления. Если владелец решит заключить договор на срок более одного года, он должен будет зарегистрировать его в Росреестре в течение месяца с момента подписания. В противном случае хозяину квартиры грозит штраф в размере до 5 тысяч рублей.

2. Документ о праве собственности и паспортные данные двух сторон

Данные документа о праве собственности и паспортов должны быть отражены в договоре. Важно указать номер дома и номер квартиры, в которой будет проживать наниматель.

3. Арендная плата

Нужно указать ежемесячную сумму платежей цифрами и словами, а также дату платежа. Юристы рекомендуют указывать и способ оплаты — наличные или переводы по карте.

4. Депозитный платёж

Нередко хозяин квартиры берёт с будущих жильцов депозит — платёж, обычно равный сумме ежемесячной оплаты. Платёж является гарантией того, что наниматель будет аккуратен в квартире и не станет портить имущество. В договоре важно прописать сумму платежа и обозначить, в каких случаях он возвратный/невозвратный.

5. Оплата коммунальных услуг

Иногда у сторон появляется недопонимание по этому вопросу. Чтобы избежать конфликтов, нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги. Часто квартиранты вносят платежи только по счётчикам за воду и свет, остальные услуги закрепляются за хозяином квартиры.

6. Условия проживания в квартире

В договоре стоит отразить, могут ли в квартире жить животные или третьи лица. Если хозяин квартиры разрешил квартирантам завести животных, он должен понимать, что это влечёт за собой возможную порчу имущества, и быть к этому готовым.

7. Условия досрочного прекращения договора

Необходимо прописать, за какой срок одна или вторая сторона должны объявить о прекращении договора найма. Например, наниматель должен оповестить хозяина квартиры о выезде за две недели до даты переезда.

Если вы решили сдавать свою квартиру и уже подыскиваете жильцов, важно позаботиться о правильном оформлении документов. При соблюдении нехитрых правил вы убережёте себя от конфликтов и проблем в будущем.

Не стоит забывать, что доход от сдачи жилого помещения в аренду облагается налогом, оплачивать который можно несколькими способами:

1. НДФЛ

НДФЛ для физических лиц составляет 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Но если ваш доход в год составит 5млн рублей, налог повысится до 15%.

2. Упрощённая система налогообложения для индивидуальных предпринимателей

Упрощённая система налогообложения подразумевает наличие у хозяина квартиры статуса ИП. По этой схеме налоговая ставка будет составлять 6% от дохода.

3. Налоговый патент для индивидуальных предпринимателей

Патентная система налогообложения также подразумевает наличие статуса ИП и ставку 6%, однако проценты выплачиваются не от ежемесячной арендной платы в договоре, а от общего предполагаемого дохода.

4. Налог для самозанятых

Налог для самозанятых, или плательщиков налога на профессиональный доход, на сдачу жилого помещения физическим лицам составит 4% от стоимости арендной платы в договоре найма, а юридическим лицам — 6%.