Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Закон есть — где проекты? Эксперты оценили возможность комплексного развития территорий в Новосибирской области.

Три буквы — КРТ — за последний год стали звучать для российских застройщиков как волшебное заклинание. Началось всё 30 декабря 2020 года, когда был принят Федеральный закон №494-ФЗ, где впервые появилось понятие комплексного развития территорий. Для российских городов он действительно открыл радужные перспективы: по оценкам экспертов, КРТ может увеличить жилищный фонд страны более чем на 150 млн квадратных метров. Казалось бы, дело за малым: регионам остаётся принять собственную нормативную правовую базу и определять площадки, которые войдут в зону КРТ. Что, кстати, шесть регионов в 2021 году уже сделали. Но, начиная вникать в положения федерального закона, и чиновники, и парламентарии разных уровней обнаружили целую массу подводных камней.

— Регионы уже научились работать по программе развития застроенных территорий (РЗТ), и тут неожиданно появился закон о КРТ. Мы надеялись, что прежние механизмы будут работать ещё в течение какого-то переходного периода, но законодательство нам сказало, что переходить на КРТ надо сразу. Новый закон, конечно, плюс с точки зрения развития городской среды в будущем, но пока мы только подготовили проектную базу, за год не приступили ни к одному проекту, — отметил вице-губернатор НСО Роман Теленчинов на круглом столе, который министерство строительства Новосибирской области организовало в рамках Сибирской строительной недели.

В Новосибирской области соответствующий закон был принят в июне 2021 года. Сейчас его дорабатывают: поправки в первом чтении рассмотрели депутаты заксобрания на сессии 3 февраля. Их суть — возможность включения в границы КРТ индивидуальных жилых домов, признанных ветхими. Невозможность в действующих законодательных рамках своевременно включить такие дома в зону КРТ и власть, и бизнес единогласно называют одним из главных препятствий к действию федерального закона. «Многие застройщики говорят, что, если есть квартал аварийных домов, они могли бы сделать там новый комплексный квартал, но несколько индивидуальных домов ломают всю экономику проекта», — отметил начальник управления архитектуры и градостроительства областного минстроя Дмитрий Тимонов. А ведущий юрист Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Марина Митяшина считает, что у регионов должна быть возможность самостоятельно расширять перечень оснований для изъятия участков индивидуального жилищного строительства для нужд КРТ. Или же такие основания должны быть предусмотрены в Градостроительном кодексе.

Но есть и другие подводные камни. Например, отсутствие механизмов реальной поддержки застройщиков в деле расселения аварийных многоквартирных домов. По словам сенатора Владимира Городецкого, во многих регионах застройщики отмечают высокие предпринимательские риски, связанные с возможностью исключения МКД из проекта КРТ по решению собственников уже после того, как договор на комплексное развитие территории, предусматривающий расселение этого МКД, заключён.

Наконец, есть и такие болевые точки, как объекты культурного наследия и приаэродромные территории, которые тоже могут оказаться в зоне КРТ — а для Новосибирска это вполне реальная перспектива, учитывая интерес застройщиков к районам аэропорта Северный и улице Богдана Хмельницкого.

На проблему с аэропортами указал и директор Новосибирского филиала «Сибирской генерирующей компании», от которой зависит проведение на застраиваемые территорий тепловых коммуникаций, Андрей Колмаков. «Только в Новосибирске на 2022 год СГК заключила 560 договоров на технологическое присоединение. Север Новосибирска — перспективное направление, но в аэропорту мы до сих пор не можем понять, кто и что там будет делать. Мы были свидетелями претензий к потенциальным застройщикам, которым говорили, что там нет инфраструктуры. Что-то более-менее похожее на будущую КРТ — это участок между Ипподромской и Фрунзе, рядом с волейбольным центром. Нам надо чётко понимать потенциал площадок, чтобы развивать свои генерирующие способности и мощности, тем более что в скором времени могут возникнуть проблемы с ТЭЦ-4», — отметил Андрей Колмаков.

Марина Митяшина отмечает, что сейчас в отношении аэропортов в черте Новосибирска (речь прежде всего о Северном) приаэродромные территории официально не определены, и если какие-то ограничения будут установлены уже во время выполнения проекта по КРТ, то проект окажется парализованным. Точно так же, по мнению застройщиков, интересы КРТ должны быть превыше всего, если речь идёт о достопримечательных местах с объектами культурного наследия: по крайней мере, региональные власти должны иметь полномочия по разрешению строительства в таких зонах объектов инфраструктуры.

Ещё на один пробел федерального закона обратила внимание представитель компании «Брусника» Ирина Головкина — это упоминание о том, что для включения некой территории в зону комплексного развития необходимо наличие на ней МКД в аварийном состоянии. «Этот закон написан в основном для Москвы или регионов с небольшими объёмами частного сектора, в то время как у нас есть целые кварталы, где либо нет ни одного объекта, который можно связать с КРТ, либо он один и не факт, что аварийный», — отметила Ирина Головкина, призвав распространить силу №494-ФЗ на частный сектор, где нет многоквартирных домов. А заодно посоветовала органам местного самоуправления брать пример с других регионов и выстраивать взаимодействие с застройщиками, не возлагая на него обязанность строительства социальных объектов на соседних территориях: «Возможности каждого надо оценивать адекватно».

Также большой интерес к КРТ в Новосибирской области проявляет компания ДОМ.РФ, специализирующаяся на вовлечении в оборот неиспользованных федеральных земель по всей России, передавая их инвесторам. В основном это участки под Новосибирском, на которых ведётся малоэтажное строительство. Всего ДОМ.РФ передал застройщикам почти 500 га, на которых сейчас реализуется пять проектов. Среди лучших директор по градостроительству, сопровождению проектов и инфраструктуре ДОМ.РФ Андрей Балук отметил «Берёзки», «Берёзки-2» и «Баварию», добавив, что такими проектами нужно гордиться. «Федеральный закон о КРТ позволит нам сократить сроки инвестиционного строительного цикла реализации проектов», — считает представитель ДОМ.РФ.