Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Вправе ли собственники помещений в многоквартирном доме контролировать и принимать работы по капитальному ремонту дома?

Жилищным кодексом Российской Федерации и принятыми на его основе подзаконными актами среди прочего определён порядок организации, проведения и приёмки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Сегодня из всех вопросов, связанных с жилищно-коммунальной сферой, этот стоит в числе основных, волнующих граждан. От качества и полноты выполненных работ зависит не только срок эксплуатации многоквартирного дома, но и комфортность проживания в нём с учётом потребностей владельцев и пользователей помещений в таком доме.

Необходимо, чтобы жители дома воспринимали капитальный ремонт не как событие, создающее неудобства и угрозу ухудшения условий проживания (пусть даже и на короткий скок), а как возможность улучшить эти условия и характеристики строительных конструкций и инженерного оборудования, продлить срок эксплуатации дома.

Так, статьями 44 и 189 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) определено, что проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Законом предусмотрены случаи, когда капитальный ремонт может быть проведён без решения общего собрания собственников помещений (ч. 6 и 7 ст. 189 ЖК РФ). Но эти случаи свидетельствуют о слабой активности собственников помещений в доме. В такой ситуации полномочия собственников по контролю за ходом работ и их приёмке жилищным законодательством значительно ограничены (собственники будут не вправе выбирать перечень, объём работ, материалы, стоимость работ, источник финансирования и т. д.).

При принятии решения о проведении капитального ремонта (вне зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта — на специальном счёте или счёте регионального оператора) собственники помещений в обязательном порядке должны выбрать лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приёмке оказанных услуг и/или выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Это является основой участия собственников помещений в многоквартирном доме в контроле и приёмке выполненного капитального ремонта.

Федеральным законом от 16 апреля 2022 года №100-ФЗ в статью 190 ЖК РФ были внесены изменения (включена часть 2), вступившие в законную силу с 1 марта 2023 года, согласно которым акт приёмки оказанных услуг и/или выполненных работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме (при формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора) должен быть среди прочего подписан органом местного самоуправления и лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае если капремонт проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Только акт, подписанный указанными лицами, является основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и/или выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев уплаты региональным оператором подрядчику аванса в размере не более 30% от стоимости соответствующего вида услуги и/или работы по капитальному ремонту).

Такие изменения позволяют предотвращать необоснованное перечисление средств недобросовестным подрядчикам, а также являются хорошим рычагом воздействия на них в случае выявления в ходе принятия работ строительных недостатков и понуждения к их устранению.