Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Что происходит со строительным рынком жилья и есть ли смысл брать ипотеку прямо сейчас? Разбираемся с экспертами в сфере недвижимости

Пожалуй, ни в одну весну до сих пор мы не вступали с таким чувством неопределённости, как сейчас. Неизвестно, сколько ещё продлится начавшаяся спецоперация в Украине, но всем уже понятно: жизнь в привычное русло в любом случае вернётся не скоро. А тут ещё слишком зловеще прозвучали новости о резком поднятии ключевой ставки Центробанка более чем вдвое — с 9,5% сразу до 20%. Учитывая, сколько людей в стране выплачивает ипотечные кредиты и сколько планировали купить жильё в ипотеку прямо сейчас, — градус тревоги в обществе понятен, и с каждым днём он повышается.

Жильё — такой же приобретаемый нами товар, как и всё остальное, поэтому начать строить прогноз ипотечной «погоды» надо с оценки настроений производителей этого товара. Пока основной мотив, который звучит в словах застройщиков, — выводы делать рано, надо подождать ещё хотя бы пару недель.

— Если кто-то сейчас скажет, что он точно знает, что делать, — этот человек говорит неправду либо просто высказывает частное мнение, — считает президент ГК Sky Group Владимир Литвинов. — В последние дни у нас был определённый прирост продаж, коррелирующийся с тем количеством граждан, которые снимали свои деньги с банковских счетов. Понятно, что здесь наложилась и паника, и постоянные стрессы, и пандемийный синдром, но сейчас государство эту панику тушит. А мы зависим от банков, ждём их стабилизации и после этого продолжим жить по ипотечным кредитам.

По мнению Владимира Литвинова, как только ситуация стабилизируется, ставка тоже будет понижаться.

Тем временем стабилизацией дел в ипотечной сфере занялись на федеральном уровне: премьер-министр РФ Михаил Мишустин пообещал выделить один триллион рублей на стабилизацию ипотечных кредитов.

— На происходящее каждый будет реагировать по-разному. Кто боится — тому точно в бизнесе будет плохо. Главное — будут ли людям платить деньги и субсидировать им ипотечные кредиты, — говорит председатель совета директоров ГК «Стрижи» депутат заксобрания НСО Илья Поляков, отмечая, что ни один проект «Стрижей» свёрнут не будет.

Цены на строительные материалы стали головной болью для застройщиков ещё пару лет назад, теперь тем более нельзя ожидать, что их рост хотя бы остановится. С учётом того, что о поставках из Европы и Америки на какое-то время придётся забыть, особая надежда переносится на восточное направление. По словам Ильи Полякова, западного оборудования в Сибири закупалось не столь много, но оно было очень важным: это  сантехника, электрика, лифтовое хозяйство. «Теперь в помощь будет Китай», — отмечает депутат.

— Мы плотно работаем с зарубежьем, в частности, с заводом электролифтов в Шанхае, отслеживаем ситуацию и видим, что экспорт металлопроката через морские порты не уменьшился. Для поставок из Европы рассматриваем направление автотранспортом через Стамбул, там пока всё стабильно. Понимаем, что и на металл цена падать не будет из-за высокой себестоимости, и на цемент она поднялась из-за энергоносителей, — поясняет Владимир Литвинов.

Независимый эксперт в сфере недвижимости Сергей Николаев полагает, что без массированной государственной поддержки строителям с новыми вызовами не справиться. «При государственной поддержке строительство продолжится, но я допускаю, что из-за падения спроса останется много непроданных квартир в сданных домах, если нынешняя ситуация сохранится длительное время. Количество застройщиков при таком давлении и росте цен на стройматериалы может уменьшиться — поскольку у многих есть долларовая составляющая, рентабельность отрасли снизится до критической отметки», — считает Николаев.

А как же выглядит теперь этот рынок глазами потребителя, который долгое время готовился взять ипотеку? Тех, кто именно так рассчитывается за жильё, в России как минимум 2/3 покупателей. Особенное распространение ипотека получила, когда её ставка была 4,25%, — тогда банки получили очень большую прибыль, поскольку ипотеку начали брать финансово грамотные и ответственные люди. Теперь же некоторые банки подняли ставку по ипотеке аж до 23%. Ситуация на фондовых рынках меняется настолько быстро, что специалисты пока не берутся прогнозировать, к чему рынок недвижимости придёт в ближайшей перспективе.

Доцент кафедры финансового рынка и финансовых институтов НГУЭУ кандидат экономических наук Эдуард Коложвари считает, что пока идёт шоковая реакция рынка на происходящее. «Скорее всего, ставка будет чуть поменьше — процентов 18, на вторичном рынке может начаться снижение цен. Но в то, что в целом ипотека подешевеет, я не верю, инфляция в стране будет в любом случае», — говорит экономист.

Новосибирский риелтор Дмитрий Холявченко полагает, что процент по ипотеке на вторичном рынке может составить 23–25% годовых, — если будут соблюдаться стандартные условия реакции банков на курс валют. Это означает фактически прекращение существования такой ипотеки. А вот на первичном рынке, по мнению Дмитрия Холявченко, всё будет зависеть от того, отменят или нет программу льготной ипотеки.

«Для тех, у кого сейчас есть возможность заключить кредитный договор и купить квартиру, — это надо сделать обязательно, потому что таких ставок теперь не будет долго. Тем, кто сейчас заключил предварительный договор купли-продажи, отменять его не надо — при любом кризисе решение жилищных проблем никто не отменял. Если вы планируете продавать недвижимость, чтобы получить деньги и потратить их на какие-то другие цели — тут уже самому продавцу решать, готов он остаться сейчас с деньгами, которые могут обесцениться, или его планируемая цель безопасна с точки зрения сохранения капитала. Покупателям, у которых кредитное решение банка ещё не одобрено, стоит отложить принятие решения на какой-то срок. Думаю, что осознание глубины кризиса дойдёт до рынка в течение пары недель. Потом в течение месяца-двух цены должны скорректироваться на том уровне, который будет соответствовать рыночным процессам. Разумеется, при условии, что конфликт в Украине не будет продлён или усугублён», — говорит Дмитрий Холявченко.

Сергей Николаев подтверждает, что для приобретения квартиры в ипотеку на вторичном рынке сейчас не самое подходящее время. Что же касается новостроек, то здесь он рекомендует обратить внимание на рейтинг застройщика и стаж его работы на рынке.

«Если у застройщика есть проектное финансирование от банка, вероятность достройки дома значительно выше — так можно было бы сказать раньше. Но с проектным финансированием в условиях плавающего рынка наши банки не работали ещё никогда. И даже надёжные компании, которые находятся на нашем рынке менее трёх лет, в такие условия раньше не попадали. Сейчас всё зависит от того, как быстро банки сформируют правильный алгоритм работы. Кроме надёжности, надо обращать внимание на уровень готовности объекта и соотношение объёмов продаж и темпов строительства — это можно посмотреть на сайте наш.дом.рф. И не гнаться за дешевизной, потому что так вы быстрее купите проблему, а не квартиру», — предостерегает Сергей Николаев.

Сейчас, по данным эксперта, средняя цена за квадратный метр жилья в новосибирских новостройках — 108-110 тысяч рублей, она колеблется от 70 тысяч рублей в Оби и других пригородах до почти 200 тысяч в ряде домов бизнес-класса в центральной части Новосибирска. В пределах города самое недорогое жильё предлагается в Первомайском и Кировском районах. Цены на вторичном рынке ниже на 10–15%, но эта разница перекрывается более высокими ипотечными процентами.