Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Чего ждать в 2024 году от ипотечного рынка и какие льготные программы прекратят своё существование? Спросили экспертов

Новости с биржевых фронтов в 2023 году стабильностью не радовали: рубль то резко проседал, то усилиями Центробанка возвращал позиции, ключевая ставка Центробанка, начавшая год на отметке в 7,5%, повышалась вслед за инфляцией и с 15 декабря составила 16%. А это автоматически потянуло за собой и рост ипотечных ставок: уже в начале ноября они превысили в разных банках и 16, и 17%. Новое повышение ключевой ставки, скорее всего, отразится на ипотечных ставках уже в январе.

Руководитель регионального управления Росреестра по Новосибирской области Светлана Рягузова, отметила, что в 2023 году регион занял первое место в Сибирском федеральном округе и шестое в России по числу взятых ипотечных кредитов. В самом регионе на долю ипотечных сделок приходилось 95% всех сделок с жильём.

Между тем 1 июля 2024 года завершается действие программы льготной ипотеки по ставке 8%, и вряд ли её будут продлевать: она и так должна была прекратиться в конце 2022 года. Не будет пролонгироваться и семейная ипотека (за исключением семей, в которых до 31 декабря 2023 года родился ребёнок-инвалид: для них она действует до 31 декабря 2027 года). Однако правила получения льготной ипотеки с господдержкой ужесточили уже с 23 декабря. Первоначальный взнос теперь составляет не 20, а 30%. Получить льготную ипотеку теперь можно только один раз в одни руки.

— На самом деле для рынка это будет благом и послужит его оздоровлению, — считает аналитик рынка недвижимости Александр Астахов. — Цены в период действия льготной ипотеки последние полтора-два года были перегреты повышенным спросом, в том числе от покупателей с инвестиционно-спекуляционной мотивацией. Зачастую люди покупают квартиры либо с целью дальнейших перепродаж, либо как сберегательную инвестицию, чтобы сохранить таким образом деньги. Теперь часть таких клиентов уйдёт. А те, кто действительно собирается улучшить свои жилищные условия, продолжат пользоваться ипотекой, как и раньше. Если ставки будут снижены, они смогут рефинансировать кредит по этим сниженным ставкам.

Управляющий новосибирского АН «Жилфонд» Александр Чернокульский полагает, что ужесточение мер по льготной ипотеке неизбежно приведёт к снижению платёжеспособного спроса.

— То есть денег на рынке станет меньше, и по законам экономики спрос снизится. Снизится и количество сделок. Если ипотечная ставка высокая, сделки, связанные с доплатой, останутся, потому что сумма ипотечного кредита незначительна, и повышение ставки не является катастрофическим. Рациональный покупатель понимает, что сейчас, когда ипотечная ставка высокая, ажиотажного спроса на недвижимость нет — можно купить квартиру по более низкой цене, включая механизм торга, а после того как ипотечная ставка откатится, сделать рефинансирование кредита. Высокие платежи будут короткое время, и в дальнейшем можно смягчить долговую нагрузку, — поясняет он.

Строительная отрасль в регионе сейчас находится на подъёме: профильное министерство с гордостью отчитывается о значительном перевыполнении планов и о сдаче 2,8 млн «квадратов» нового жилья. Покупатель на жильё имеется: Светлана Рягузова отмечает, что в 2023 году новосибирские новостройки пользовались даже большим спросом, чем в 2022-м. «Сказывается имидж Новосибирска как негласной столицы Сибири, куда едут и на учёбу, и на работу», — считает руководитель местного Росреестра.

— Рынок новостроек в Новосибирске сейчас особенно перегрет, вторичка от него отстаёт. Ещё весной-летом 2023 года квартира в центре Новосибирска на вторичном рынке обходилась покупателям в такие же ипотечные платежи, как новостройка на окраине. С августа картина стала меняться, цены на вторичку стабилизировались и стагнируют с сентября на уровне 107 тысяч рублей за квадратный метр — это последствия изменения ипотечных ставок, — замечает Александр Астахов. Но, по его словам, это ещё не означает кризиса на рынке: для 80% участников сделок со вторичкой важна не абсолютная цена покупаемой квартиры, а разница цен продаваемой и покупаемой квартир — подавляющее число покупателей приходят на рынок не с нуля, а продавая какую-либо недвижимость.

Что же будет происходить с новосибирским рынком недвижимости в 2024 году? Светлана Рягузова считает, что снижение количества сделок в 2024 году из-за роста ставок всё же последует, но будет небольшим. «Рынок на снижение и повышение ставок и появление новых программ реагирует сильно, но процесс этот инертный. Повышение ставки Центробанка становится заметным примерно через две недели, когда рынок замирает на месяц», — говорит Светлана Рягузова. Александр Чернокульский прогнозирует стабилизацию. «Предпосылок к росту цен на квартиры в рублях не ожидается, так как ставка довольно высокая. Если смотреть долгосрочный период, то за последние пять лет квартиры подорожали незначительно, по сути они отыграли уровень инфляции», — убеждён эксперт.