Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Очередной материал в рамках совместного проекта Уполномоченного по правам человека в НСО и газеты «Ведомости» разъясняет, когда возведение пристройки к квартире в многоквартирном доме признаётся самовольной постройкой.

Желание человека улучшить свои жилищные условия, в том числе путём увеличения площади принадлежащего ему жилого помещения, — вполне естественное чувство. Каждый гражданин имеет право на жилище и благоприятные условия проживания.

В свою очередь, реализация жилищного права не должна нарушать права и законные интересы соседей и иных лиц. В практике существуют случаи, когда граждане, проживающие на первых этажах в многоквартирных домах, реализовывали своё желание увеличить площадь жилого помещения путём возведения пристройки к дому. Такие действия в указанном объекте жилищного фонда напрямую затрагивают права и законные интересы других граждан, проживающих в многоквартирном доме, так как законодательство РФ предусматривает наличие общего долевого имущества собственников помещений в таком доме.

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Возникающие в связи с этим споры, а также споры по иным причинам (в том числе связанные с негативными последствиями для конструкции всего здания в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ при возведении пристройки) порождают имущественные споры между соседями, которые в конечном итоге разрешаются в судебном порядке.

Градостроительное законодательство действия по возведению пристройки к зданию (изменению площади и объёма объекта капитального строительства) относит к реконструкции такого здания. В силу положений части 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), с учётом позиции высших судов РФ, выраженной в постановлениях от 29 апреля 2020 года Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ №22, реконструкция многоквартирного дома и находящегося в нём жилого помещения в нарушение установленного законом порядка использования земельного участка под таким домом и порядка получения предусмотренных законом согласований (разрешений) признаётся самовольной постройкой.

ЖК РФ предусмотрены положения, целью которых является защита прав собственников помещений в многоквартирном доме от противоправных действий третьих лиц, в том числе одного или нескольких собственников в доме.

Так, из совокупности частей 1–3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ в первую очередь для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества, необходимо получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такое согласие выражается через принятие соответствующего решения на общем собрании указанных собственников. В его отсутствие реконструкция не может быть признана проведённой в соответствии с требованиями закона.

Как следствие, граждане, выполнившие строительство пристройки к квартире в многоквартирном доме без получения соответствующего согласия от всех собственников помещений, могут в судебном порядке быть принуждены к её сносу и приведению многоквартирного дома в состояние, предшествовавшее реконструкции. Данная позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 года (далее — Обзор судебной практики).

При рассмотрении вопроса о том, размер какого общего имущества в многоквартирном доме уменьшается в результате строительства пристройки, следует учитывать, что её строительство затрагивает придомовую территорию. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка автоматически переходят бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений. При этом регистрация права собственности на такой земельный участок для собственников необязательна.

Не менее важным моментом при возникновении спорных вопросов, связанных с самовольным строительством пристройки к жилому помещению в многоквартирном доме, является то, что на такие споры исковая давность не распространяется.

Президиумом ВС РФ в Обзоре судебной практики указано, что по делам, связанным с самовольным строительством иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.