09.10.18

Остаться в живых

Что будет с ценами на жильё, есть ли предпосылки для появления новых долгостроев и как застройщикам выживать в реалиях нового законодательства?

Федеральный закон о долевом строительстве в новой редакции действует три месяца. В полную силу он заработает 1 июля 2019 года, но уже сегодня заинтересованные стороны смогли оценить его влияние на строительную отрасль. Мнениями о новом законе депутаты заксобрания, представители регионального минстроя, застройщики, риэлторы и банкиры обменялись на деловом завтраке, организованном редакцией «Ведомостей».

Заместитель министра строительства НСО Алексей Колмаков, главный редактор газеты «Ведомости» Елена Квасникова, заместитель председателя комитета по государственной политике, законодательству и местному самоуправлению заксобрания Евгений Смышляев, депутат заксобрания (комитет по строительству, ЖКК и тарифам) Илья Поляков.

Задача со многими неизвестными

Для начала напомним, в чём, собственно, законодательные новшества заключаются. Приступая к строительству жилого многоквартирного дома, компания-застройщик (обязательное требование — опыт работы не менее трёх лет и не менее 10 тысяч введённых квадратных метров жилья к моменту начала нового строительства) должна иметь на своём счёте в банке не менее 10% от стоимости проекта, при этом использовать на административные расходы (выплата зарплат, реклама, аренда и прочее) не более 10% этих имеющихся средств. А с 1 июля 2019 года на каждый строящийся дом застройщик должен открывать отдельный эскроу-счёт, где будут лежать деньги, вырученные с продажи квартир в этом доме. Но получить их и распорядиться ими застройщик не сможет до тех пор, пока дом не будет сдан. Если застройщика признают банкротом, то деньги вернутся к покупателю квартиры.

 

— В этих условиях многое пока остаётся непонятным, — говорит депутат заксобрания, член комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Илья Поляков. — Уложиться в десять процентов от счёта на административные расходы и раньше было сложно, а теперь эти расходы ещё увеличатся, потому что больше денег будет уходить на юридические нужды, плюс увеличится бухгалтерия. Нам говорят, что банки должны контролировать все платежи застройщика — целевые они или нецелевые. Думаю, в банках просто нет столько специалистов, чтобы этим заниматься. И министр строительства РФ Владимир Якушев говорит, что готов к этой работе только Сбербанк.

Заместитель министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков
и главный редактор газеты «Ведомости» Елена Квасникова.

 

В областном профильном министерстве проводили предварительную работу с застройщиками, разъясняя новые положения закона, совещались и со Сбербанком.

 

— Конечно, не всех этот вариант устраивает, но Сбербанк к работе готов, у него есть понимание и силы для выполнения задачи, — говорит заместитель министра строительства НСО Алексей Колмаков. — Что же касается наших полномочий в проведении реформы, то они лежат в области административного наказания за несоблюдение закона, а хотелось бы большего. У застройщиков есть такие мошеннические схемы, «разрулить» которые мы не можем. А именно из-за таких мошенников потом появляются обманутые дольщики. Причём по серым схемам, обманывая клиентов, работают и некоторые агентства недвижимости Новосибирска.

 

— Я не вижу, как застройщик средней руки сможет преодолеть барьеры нового законодательства, — отмечает депутат заксобрания Евгений Смышляев, в своё время ставший одним из создателей Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов. — Если крупные застройщики работать по новым условиям смогут, то выжить без работы по серым схемам мелким и середнякам не удастся, и в итоге начнётся их вымывание с рынка. Но и у крупных застройщиков уверенности в завтрашнем дне уже нет.

Независимый аналитик Сергей Николаев, руководитель отдела продаж ООО «Новосибирский квартал» Лариса Неретина, руководитель отдела рекламы ООО «Новосибирский квартал» Дарина Саблина, юрисконсульт ООО «План Б» Алеся Бекетова, корреспондент газеты «Ведомости» Виталий Соловов, начальник отдела маркетинга газеты «Ведомости» Ольга Дробышева, заместитель генерального директора банка «Левобережный» Артём Зенков, заместитель директора, управляющий по розничному бизнесу филиала «Новосибирский» Уральского банка реконструкции и развития Александр Шишкин, директор ООО «Зелёный дом» Екатерина Толкачёва, заместитель министра строительства НСО Алексей Колмаков.

 

Мнение «средних» застройщиков высказала директор ООО «Зелёный дом» Екатерина Толкачёва:

 

— К 1 июля этого года мы подошли в ситуации, при которой то, что строили, уже ввели в эксплуатацию, а новое строительство начинаем только на собственные средства, не открывая продажи. Если так будут строить все застройщики, то объём предложений существенно упадёт, а цена вырастет.

 

По словам Ильи Полякова, отрасль сейчас живёт по поговорке «сначала жили бедно, а потом нас обокрали». Начиная с кризисного 2014 года строительные компании живут с задачей не заработать деньги, а просто выстоять. И к реформе они подошли на «голом энтузиазме».

 

Конечно, здесь одним «кнутом» в виде контроля со стороны областного минстроя не обойтись — нужен какой-никакой, но «пряник». Хотя бы в виде стимулирования спроса. Но здесь возможности региональных властей довольно ограниченны.

 

— Стимулирование мы просчитывали: если вводить бюджетные деньги, то увеличим спрос процента на три, не больше. Предоставлять участки — самые интересные в городе уже закончились. Сейчас разрабатывается вопрос привлечения бюджетных средств для строительства инженерно-технических сетей на 150 гектарах, которые Минстрой РФ выделил под дома для обманутых дольщиков, но застройщикам они неинтересны до тех пор, пока там не появится что-то полезное, — рассказал Алексей Колмаков.

Делайте ставки

По заверениям представителей банков, переход на новую систему выгоден как для них самих, так и для будущих покупателей жилья — но для последних скорее в плане безопасности, чем цены.

 

— На самом деле банки заинтересованы в открытии счетов-эскроу, — убеждён заместитель директора филиала «Новосибирский» Уральского банка реконструкции и развития Александр Шишкин. — Это хорошая страховка для собственников на тот случай, если объект не будет достроен. Но квартиры станут дороже, соответственно, вырастет и стоимость, и объём ипотечного кредитования — в среднем с 1,8 миллиона до 2,5 миллиона рублей.

 

Принятие поправок в ФЗ-214 совпало по времени с поднятием Центробанком ключевой ставки. А это в свою очередь послужило толчком для поднятия банками ставок по ипотечным кредитам.

Заместитель генерального директора банка «Левобережный» Артём Зенков рассказывает о готовности банков работать по новым условиям.

 

— Три года назад 70 процентов ипотеки выдавалось на покупку первичного жилья. Сейчас люди переориентировались на вторичку, осознавая все риски покупки строящегося жилья. Мы выдаём в квартал в среднем полтора миллиарда рублей на ипотеку, из них только 15 процентов приходятся на первичку, — рассказывает заместитель генерального директора банка «Левобережный» Артём Зенков.

Закон как катализатор

Что из себя представляет строящийся Новосибирск сейчас? К положительной статистике можно отнести факт строительства на 77% больше домов, чем год назад, и закладку в третьем квартале 2018 года 41 нового дома (с июля по сентябрь 2017 года было заложено всего 12 домов). Однако три четверти этих домов приходится на 20 компаний — лидеров строительного рынка Новосибирска по объёму продаж.

 

— На эти же компании приходится 70 процентов объёмов всех продаж квартир. При такой монополизации через три-четыре года у нас останется 30—35 застройщиков, остальные уйдут, — прогнозирует независимый эксперт Сергей Николаев.

 

Негативный момент: многие застройщики, получив разрешения на строительство домов в общей сложности с 19 тысячами квартир, к строительству пока не приступают. Цены на жильё между тем начали расти: за последние два месяца их стоимость выросла на 40% стройплощадок. Самые доступные квартиры в новостройках на улице Бронной от компании «Дискус» выросли в цене с 25 до 30 тысяч рублей за квадратный метр.

 

За год цены выросли на 6%, однако этот процент — «средняя температура по больнице». У застройщиков первой двад­цатки рост цен составил 12% за 8 месяцев, у аутсайдеров рынка — ПТК-30 (печально известные дома на Тульской) и «Доступное жильё Новосибирск» (микрорайон «Новомарусино», с достройкой которого тоже возникли большие проблемы) — цены снижены по принципу «лишь бы что-то купили». По объёмам продаж квартир лидируют СК «Вира Строй» (1 158 договоров долевого участия, заключённых с января по август 2018 года), СП «Сибакадемстрой» (1 053 ДДУ) и ГК «Стрижи» (874 ДДУ).

 

— Оптимальное время для покупки готовых квартир было два месяца назад. Для новостроек время пока остаётся, они ещё держатся на пике соотношения «цена-качество», но выбор уже не такой, как прежде, — отмечает Сергей Николаев. — И это только самое начало роста цен. Нам могут как угодно долго говорить, что цены не вырастут, но у нас работают рыночные законы. А предложение на рынке недвижимости в Новосибирске сейчас отстаёт от спроса. С одной стороны, объём ввода жилья держится почти на уровне прошлого года, с другой стороны — отставание реального строительства на продажу от спроса составляет 35 процентов.

 

Как на этом фоне выглядит ситуация с домами-долгостроями? Официально считается, что долгостроев-МКД в Новосибирске около 50, но определить точное их число, по словам Евгения Смышляева, сложно, поскольку у каждого ведомства свои критерии подсчёта. Одно сказать можно точно: по сравнению с 2006—2010 годами, на которые в Новосибирске пришёлся пик остановленных строек, долгостроев стало меньше. Но надолго ли?

 

По данным эксперта, к 1 сентября в Новосибирске продано 29-30 тысяч квартир, которые ещё не построены. Как минимум треть из них, 10 тысяч, проданы в этом году, столько же проданы в домах, сроки ввода которых очень туманны. И таких домов Сергей Николаев насчитывает 76. Новый закон, считает он, заработает как катализатор роста этой цифры.

 

Виталий СОЛОВОВ | Фото Валерия ПАНОВА


Продолжение темы в следующем номере «Ведомостей».

back
826

Материалы по теме:

12.10.18 Обманутые или обманувшиеся?

Кто должен помогать обманутым дольщикам и можно ли избежать этой участи, даже если у тебя юридическое образование?

10.08.18 Достроить любой ценой

Как не стать обманутым дольщиком: семь советов и рейтинг застройщиков от независимого эксперта.

05.04.18 Торги или дольщики

Принятый в первом чтении законопроект даёт надежду дольщикам, не попавшим в реестр, наконец-то обзавестись жильём.

27.03.18 Здесь и сейчас

Дольщики и льготное жильё снова оказались в центре внимания комитета заксобрания по строительству.

Новости  [Архив новостей]


x

Сообщите вашу новость:


up