13.07.17

Земля и доля

В регионе назревает законодательный и судебный прецедент, способный иметь далеко идущие последствия.

Когда в Новосибирской области официально стоят брошенными и неиспользуемыми сотни тысяч гектаров сельскохозяйственных земель, как-то удивительно, что у нас ещё возникают земельные споры и даже «войны» местного масштаба, доходящие до суда и средств массовой информации. Но земля земле рознь и не каждый кусок — ввиду его агрономической ценности или географического расположения — бывает лакомым. А за действительно ценные земли разворачиваются настоящие баталии. Такие— как в селе Новопервомайское Татарского района.

 


История вопроса


Чтобы с пониманием войти в тему, вернёмся на 20 с небольшим лет назад, когда в России начали раздавать не только ваучеры, но и землю. Практически каждый сельский житель получал свою долю — от 10 до 15 гектаров. Кое-где эти паи у людей выкупались, но в большинстве своём они просто сдавались в аренду местным сельхозпредприятиям. Схема была и есть очень простая: за пользование своей землёй осенью дольщик получал заранее оговоренное количество зерна для подсобного хозяйства. Такая же схема многие годы действовала и в ЗАО «Неудачино»: каждую осень дольщики получали свои 900-1000 кг зерна от акционерного общества, и ситуация всех устраивала. Проблема «пришла» из соседней Омской области, когда тамошние сельхозпроизводители решили расширить свою сферу влияния.


— У нас хозяйство племенное по молочному скоту, и полеводство — не основная, а одна из сфер деятельности. В соседнем Калачинском районе животноводства почти нет и упор делается на выращивание зерна. Эта отрасль в России в последние годы стала очень выгодной и прибыльной, особенно с учётом начала экспортных продаж и роста цен на зерно внутри страны. В том числе и по этой причине в Омской области очень острая конкуренция за землю, а с учётом специализации у них есть возможность платить за пай по 2-3 тонны зерна, что для многих сельчан стало веским аргументом. Мы, кстати, недавно покупали несколько паёв, платя по 25-30 тысяч рублей за 15 гектаров, но и здесь мы омичам не соперники: они подняли цену до 150 тысяч, и крыть тут, естественно, нечем. Мы, конечно, тоже немного виноваты, что заранее не подстраховались юридически и не закрепили землю за собой на длительный срок, но если говорить по-простому, то конкуренты увели у нас порядка 300 пайщиков и 4 600 гектаров земли, часть из которых остро необходима нашему хозяйству, — рассказал директор ЗАО «Неудачино» Сергей Максимов.

 


Кто раньше встал, того и земли


В 2008 году на землях бывшего местного совхоза был выделен огромный участок земли — 10 614 гектаров, которые распределили между 724 пайщиками: в среднем по 14,66 гектара на человека. 60% этого участка составляла пашня, остальные 40 — сенокосы и пастбища. Часть этой земли обрабатывало ЗАО «Неудачино», остальная стояла в резерве. Но в 2016 году омские производители быстро выделили те самые 4 600 гектаров, но взяли себе не абы какую землю, а только лучшую — пахотную. Для понимания: в земледелии, как и в лесном хозяйстве, например, есть понятие бонитета (от латинского bonitas — добротность, высокое качество) — количественный показатель, отражающий реальное или потенциальное качество природных объектов (животных, растений, почв) и определяющий их экономическую ценность. Бонитет почв позволяет довольно точно прогнозировать урожайность сельскохозяйственных культур, он также учитывается при определении стоимости земли, величины налогов и арендной платы. Проще говоря — ценность того или иного участка. В Неудачино, к примеру, балл бонитета пастбищ равен 4,9 балла, сенокосов — 5,8, а пашни от 25 до 30 баллов. Раньше размер выделяемого в счёт земельной доли участка определялся без учёта баллов бонитета, но несколько лет назад федеральное законодательство разрешило регионам использовать показатели бонитета при выделении участков. И Новосибирская область в 2014 году стала одним из первых регионов России, в котором внесли эту норму в областной закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Прекрасный, актуальный и взвешенный закон, с принятием которого Новосибирская область оказалась впереди всей России. Но, как показала правоприменительная практика, «торпедировать» можно и его.


— В двух первых пунктах статьи 3.1 № 491-ОЗ от 29.11. 2014 года чётко сказано, что размер выделяемого в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка определяется при подготовке проекта межевания земельного участка с учётом состояния и свойств его почвы — балл бонитета, — сведения о котором содержатся в материалах государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. Об этом прямо говорит и пункт 7 статьи 13 №101-ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель» — «Порядок определения размера выделяемого в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка с учётом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации», — говорит Сергей Максимов. — Какие, казалось бы, вопросы, но Татарский районный суд все наши доводы отверг. Судья привёл аргумент, что определение плодородия земель проводилось 25 лет назад, и поэтому не может быть взято в расчёт. Судья не специалист в сельском хозяйстве и наверняка не знает, что глобально для плодородия земель 25 лет вообще не срок, но он посчитал этот аргумент самым весомым и запросто поставил «крест» на прекрасной работе областных законодателей. Но это ещё далеко не точка… Учитывая, что мы чуть ли не первые в области с этой проблемой столкнулись, то обязательно пойдём дальше. Даже если не добьёмся справедливости, то хотя бы «прозондируем» нашу судебную систему насквозь: от районного суда через областной до Верховного. Ведь нарушение принятого законодательства просто вопиющее.

 


Новые обманутые?


Сергей Николаевич говорит, что без этой земли хозяйству будет сложнее, но не это сейчас самое главное. Ему хочется понять: по каким законам мы живём и почему они не исполняются. Понятно, что федеральный закон выше регионального, но ведь право определять ценность земли и размеры участка при выделе отдано именно регионам. Представители управления Росреестра по НСО утверждали, что подобная норма действует только при первом выделе (в нашем случае — 2008 год), а дальше — выделяй как хочешь. Кадастровая палата в суде утверждает, что выделяющиеся дольщики сами определяют, как выделять: с учётом бонитета или без оного. Сейчас можно только предполагать, до какой стадии судебных разбирательств дойдут истцы и какой их ждёт результат, но, по словам Сергея Максимова, в данном конкретном случае он вторичен. Главная «бомба» может рвануть уже ближайшей осенью:


— В результате ситуации, когда земля с высоким бонитетом выделяется, игнорируя закон Новосибирской области, по физической площади (порядка 15 га.), а пастбища и сенокосы выделяются в соответствии с областным законом по бонитету участками по 45-55 га, то происходит парадокс «исчезновения площадей». По нашим расчётам, из 10 600 гектаров осталось менее 1 700 гектаров (а в реестре ещё состоят 156 дольщиков) невыделенных земель с низким бонитетом. Но если применять коэффициент, то на эту площадь придётся только около 50 долей, а чуть более 100 человек, которые не успеют подсуетиться, могут остаться со свидетельством на руках, но без реальной земли. Осенью они захотят от меня или какого-то другого руководителя свой зерновой пай, а мы будем вынуждены отказать. А потом ещё квитанция на земельный налог придёт: документ-то есть? Прецедент может быть такой, что мало не покажется. Новый вид обманутых дольщиков появится — земельных. Жалоба от имени пенсионеров в прокуратуру подана, суды будут продолжаться, «Ведомости» будут следить за развитием этой запутанной ситуации.


Виталий ЗЛОДЕЕВ | Фото Валерия ПАНОВА

 

КОММЕНТАРИЙ

 

Глеб ПОПОВЦЕВ,
заместитель председателя комитета заксобрания по аграрной политике, природным ресурсам и земельным отношениям:

— Могу сказать, что некоторые лазейки, неподвластные областным законодателям, в этом вопросе существуют. У Росреестра, как федеральной организации, действительно есть своя внутренняя документация, свои правила, и они, по сути, главные в этом вопросе. В случае с Неудачино нужно смотреть ещё и на процедуру выделения земельных участков — были ли обязательные публичные слушания, либо опубликование факта в печати. Опять же важно, как были заключены договора с предыдущим арендатором: на какой срок, были ли они зарегистрированы в органах юстиции и так далее. Если хоть одно условие не выполнено, то и появляются лазейки. Каждый случай индивидуален, и в нём нужно подробно разбираться.

back

Новости  [Архив новостей]

x

Сообщите вашу новость:


up
Яндекс.Метрика