Гость номера
Строй или стой?
По прогнозу экспертов, экономические трудности могут привести к закрытию до 30 % строительных организаций.
Все последние годы ипотечное кредитование было главным драйвером жилищного строительства. В Новосибирской области ввод жилья достигал планки в 2 млн кв. м в год, при этом «накаченные мускулы» стройиндустрии позволяют строить и вдвое больше. Это значит, что в 2014 году спрос на рынке недвижимости уже отставал от возможностей продавца.
Снижение курса рубля и повышение ключевой банковской ставки в конце прошлого года спровоцировали ажиотажный спрос на ипотеку «по старым ценам», но в текущем году наплыва покупателей ожидать не стоит. Каким станет 2015 год для строительной отрасли, увеличится ли количество обманутых дольщиков и какие меры могут смягчить удар кризиса по предприятиям стройиндустрии, «Ведомостям» рассказал президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков.
Ипотека должна быть ниже, чем до кризиса
— Константин Вениаминович, новосибирские строители сдали в 2014 году более 2 млн кв. м жилья, опередив в расчёте на душу населения подавляющее большинство регионов. Чем обусловлен этот успех?
— Рыночной ситуацией. У нас рынок сложился так, что на нём работает, по сравнению с другими регионами, очень много застройщиков. В Красноярске объёмы строительства определяют 6—7 застройщиков. У нас есть и крупные организации, есть и небольшие. Это создаёт более конкурентную среду. Кроме того, в Новосибирской области наметился рост ввода индивидуального жилья — 40 процентов в прошлом году, 884 тысячи кв. м, такого количества ещё никогда не было, даже близко. Да, такие показатели впечатляют. Правда, большие объёмы строительства — это «палка о двух концах». Есть фирмы, которые, сокращая себестоимость строительства, доходят до того, что не соблюдают технологии, снижают качество.
— Отмена строительных лицензий и создание в отрасли саморегулируемых организаций (СРО) принесло свои результаты?
— Первый результат — работать строителям стало дороже, им пришлось значительные средства отвлекать в компенсационный фонд и на содержание системы саморегулирования. Несмотря на это, внедрение саморегулирования нужно было бы приветствовать, если бы оно вводилось как законченная система, а не полуфабрикат. Мы сразу говорили, что нельзя государству отходить от своих функций, передавая всё СРО в таком «сыром» виде. Система СРО подразумевает проверки строительных организаций, и это её плюс, но есть такие СРО, которые созданы ради наживы, которые продают допуски кому угодно. И это систему дискредитирует. Реклама — «СРО за час»— сводит на нет плюсы саморегулирования. Государство плохо сформулировало правила игры, а теперь ещё пытается возложить на СРО дополнительные задачи, «пригружать», не внося конструктивные изменения. При этом в профессиональных национальных объединениях вырабатывается серьёзная бюрократическая система, которая не пойдёт на пользу развитию отрасли.
— Губернатор Владимир Городецкий призывает не снижать темпы, и в нынешнем году ввести жилья не меньше, чем в прошлом…
— Задел в строительстве есть, и не малый, но обязательно нужен платёжеспособный спрос — надо, чтобы люди жильё приобретали. Ажиотажный спрос произошёл в конце 2014 года на фоне снижения курса рубля. Но сейчас обстановка складывается так, что у людей свободных средств недостаточно. Определяющим фактором на рынке была ипотека, сегодня она «скукоживается».
— Банковская ключевая ставка повышена, что это значит для ипотеки?
— Она её практически опускает «до дна». Некоторые банки ещё могут выдать кредиты под 16—17 процентов, но и это уже заградительные проценты. Если ситуация не изменится, то, я думаю, ближе к лету темпы реализации жилья значительно сократятся.
— Застройщики работали в основном «на кредитах»?
— Для Новосибирской области хорошо то, что застройщики здесь работают на разных ресурсах. Кто-то на кредитах, кто-то на деньги населения, а кто-то обходится в основном своими ресурсами — таких мало, но разное поведение компаний дифференцирует ситуацию. Они будут и проблемы решать по-разному, и это разное поведение позволяет отрасли не рухнуть разом вниз, а сделать движение более плавным, но тенденция, несомненно, в сторону понижения.
— Константин Вениаминович, вы уже сказали, что ситуация будет ухудшаться, если не принять меры. Какие меры, на ваш взгляд, здесь помогут?
— Основное — это доступность ипотечных кредитов, но вряд ли она будет восстановлена в ближайшее время. Если они будут доступны, то резкого снижения объёмов строительства не произойдёт. Но в это верится с трудом. Хотелось бы надеяться, что государство примет меры по обеспечению доступности ипотечного кредитования. Учитывая закредитованность населения, проценты должны быть ниже, чем были до кризиса.
— Если спад предопределён, каким он будет?
— Это трудно спрогнозировать. Будут достраиваться объекты в стадии завершения, из тех, что только начаты, многие будут замораживать. Чем ближе стройка к началу, тем больше у неё шансов стать долгостроем.
— Это значит — новые обманутые дольщики? В том числе и те, кто в конце года расхватывал квартиры, как горячие пирожки?
— Да, конечно. Люди рисковали, и не всегда этот риск был оправдан.
— С 2014 года реализуется программа капитального ремонта жилого фонда — эта сфера может стать нишей для освобождающихся мощностей строителей?
— В системе ЖКХ сложилась практика, когда средства капремонта осваивали «свои» фирмы. Если она изменится, то — да, строители тут будут работать. Но эта задача не обеспечит необходимую загрузку, здесь объёмы несопоставимы. Учитывая развитие за последние годы строительной индустрии, сейчас в регионе можно обеспечить строительство до 4 млн кв. м жилья в год — был бы платёжеспособный спрос, то есть и в прошлом году мощности не были задействованы и на 70 процентов. Поэтому стройиндустрия в трудном положении, если в 2009 году после сокращения отрасль каждый год добавляла по 20 процентов и быстро восстановилась, то сейчас эксперты говорят о долгосрочном спаде, компаниям придётся сокращать людей, это уже происходит, заводы стройматериалов больше не работают в две смены…
— Застройщики — не бедные организации, у них есть резервы, чтобы затянуть пояса и, снизив стоимость жилья, пережить трудное время?
— Резервы есть, компании этим занимаются, они будут сокращаться, стараясь сохранить самые квалифицированные кадры. И мы, и другие эксперты оценивают ситуацию так, что до 30 процентов предприятий отрасли могут закрыться. Когда ситуация изменится, сохранившиеся предприятия восстановятся достаточно быстро. Сокращения в отрасли приведут к тому, что часть организаций, в первую очередь поставщики строительных материалов и изделий, с которыми рассчитывались квадратными метрами, будут выбрасывать на рынок жильё по сниженной стоимости. Подешевеют и сами строительные материалы, но не сразу, потому что инерционность большая. При этом часть крепких организаций будет держать цену, несмотря на запас нереализованного жилья. Сколько его сейчас осталось — оценить после предновогоднего бума сложно.
— Местная власть может поддержать строителей?
— Муниципальная власть может немного. Мы с ней будем вести диалог, но понимаем, что её возможности — минимальны. Возможна рассрочка арендных платежей, решение каких-то земельных вопросов. Больше возможностей у губернатора. Можно поддерживать спрос на жильё, компенсируя долю процентной ставки по ипотечным кредитам, давать государственные гарантии области под кредиты застройщиков, молодым семьям предоставлять ссуды.
— Какие ещё меры поддержки возможны?
— Можно рассмотреть снижение налогов в местный и региональный бюджеты, но это вопрос серьёзный, вряд ли власть на это пойдёт… В ситуации есть один плюс: сначала снизится цена на жильё, затем, позже, цены на местные строительные ресурсы, материалы. Это потому, что стоимость некоторых «задрана» вдвое. Такое снижение — на пользу застройщикам, в том числе и частным, они смогут больше строить индивидуального жилья.
— Кризис прекратит точечную застройку или только она и останется?
— Сейчас задел в строительстве жилья сделан года на три, поэтому там, где в городе строительство начато, оно будет продолжаться, ведь земельные участки уже выделены. В дальнейшем, и мы этим начинаем заниматься с мэрией, необходимо более чётко отрабатывать эти вопросы. Ни строителям, ни мэрии не нужны скандалы с жителями, когда некоторые застройщики буквально «лезут» во дворы, в зелёные зоны, зачастую без разрешений. Такая точечная застройка создаёт транспортные коллапсы, увеличивает нагрузку на коммунальные сети. Я думаю, мэрия от таких ошибок будет уходить.
— Отвлечёмся от кризиса, Константин Вениаминович. В идеале — как хочется строить?
— Красиво, быстро и качественно. Здесь надо учитывать многие факторы. Тем, кто ведёт поточное строительство, нужны большие и лучше пустые территории, они есть только на окраинах. Но бездумная застройка и там создаёт проблемы. Строительство должно быть обеспечено инженерными коммуникациями, дорогами, иначе возникают транспортные и бытовые проблемы. Параллельно должна создаваться социальная инфраструктура, строиться детские сады и школы, магазины, объекты социального назначения. Должны создаваться рабочие места. Сейчас всё это отстаёт на 5—9 лет. Стратегию застройки городской территории должна определять мэрия, а не застройщики, для которых основная задача — извлечение прибыли. Муниципалитет должен планировать и снос аварийного, ветхого жилья. Эта работа должна быть системной.
— В сравнении с соседними крупными городами как у нас выглядит ситуация с аварийным жильём?
— Новосибирск — в лучшей ситуации, у нас аварийного жилья значительно меньше из-за молодости самого города. Слабое место — коммунальные сети. Когда сносятся аварийные бараки, на площадке остаются такие же аварийные сети, редкий случай, когда они не требуют перекладки, но её часто проводят не в полном объёме. Получается — жильё строят новое, а сети в округе — старые.
— В чём сегодня заключается социальная ответственность строителей?
— Строители вместе с архитекторами, проектировщиками и местной властью должны создавать благоприятную среду обитания. Меня радует, что сейчас развивается ландшафтный дизайн, ведётся благоустройство дворов, возводится много современных зданий, но есть много жилых домов, где коммерческие интересы затмевают здравый смысл, создаются проблемы на многие годы.
В момент кризиса социальная ответственность повышается, возникает повышенная ответственность за свои коллективы, как оптимизировать работу компании, не ущемляя интересы работников. Третий момент — это обманутые дольщики. Встречаются среди застройщиков жулики, которые и не собирались ничего строить, а только делали вид, это не «наши» люди, но есть и те, кто переоценил свои возможности, ресурсы и не смог выполнить свои обязательства перед дольщиками. Не все застройщики во время экономического кризиса в состоянии выйти из него без потерь, в том числе увлекая за собой дольщиков. В этом случае и строители, и дольщики становятся заложниками обстоятельств. В последние 2—2,5 года введено около двадцати проблемных жилых домов, но, к сожалению, появляются новые, и число обманутых дольщиков не сокращается. Хуже то, что в связи с изменениями в законодательстве, муниципалитет уже не сможет стимулировать застройщиков, готовых завершить строительство проблемных домов, предоставляя новый земельный участок. Поэтому проблема остаётся актуальной.
Григорий КРОНИХ
Фото Валерия ПАНОВА
213,9 тысячи кв. м
жилья сдано в январе 2015 года в Новосибирской области, сообщил министр строительства Сергей Боярский. Это на 127 % больше аналогичного показателя 2014 года.
