Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Ирина РОГОТНЕВА
Коллаж Натальи ЖУРАВЛЁВОЙ

Изменения в Закон «О несостоятельности (банкротстве)», вступившие в силу с 15 августа 2011 года, призваны защитить интересы граждан, инвестировавших свои средства в новостройки не только по договорам долевого участия, но и по другим, в том числе «серым», схемам.

Закон «О банкротстве» пополнился параграфом «О банкротстве застройщиков», действие которого будет распространяться на всех застройщиков вне зависимости от схемы привлечения денег. Но смогут ли эти поправки изменить ситуацию на строительном рынке, и можно ли теперь считать дольщиков более защищёнными?

По мнению начальника юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Ларисы Гильмутдиновой, главной целью законодателей, несомненно, являлась защита прав дольщиков в случае банкротства застройщика, независимо от того, что являлось его причиной — объективные трудности или злой умысел. Ведь проблема «замороженных» строек характерна сегодня не только для Новосибирской области, но и для всей России.

Поэтому для дольщиков и инвесторов были расширены границы возможности привлечения к ответу застройщиков. Теперь граждане могут потребовать от предприятий-банкротов причитающуюся им недвижимость, причём не важно — по «белой» или «серой» схеме с них собирались деньги. В перечень документов, подтверждающих права дольщиков, были включены, кроме договоров участия в долевом строительстве, предварительные договоры участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи помещения, договоры займа, договоры вклада в складочный капитал товарищества на вере, договоры простого товарищества, векселя, договоры внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив.

Немаловажно, что этот список законодатель оставляет открытым. Таким образом, какую бы новую схему ни придумал застройщик в будущем для ухода от 214-го закона, собирая деньги с потенциальных владельцев квартир, в случае банкротства она всё равно будет иметь законную силу и подтверждать обязательства застройщика перед дольщиком.

Теперь должны приниматься во внимание и другие сделки, суть которых сводится к тому, что застройщику были переданы деньги или иное имущество в целях строительства многоэтажного дома с тем, чтобы впоследствии получить там жилое помещение в собственность.

«Раньше граждане, которые, пойдя на поводу у застройщиков, не заключали в установленном порядке договоры участия в долевом строительстве, были в меньшей степени защищены. Теоретически они могли в случае банкротства застройщика потребовать вернуть им денежные средства, но чаще всего не получали их. По крайней мере, в нашей практике не было таких примеров», — пояснила Лариса Гильмутдинова.

Если раньше строительные фирмы просто могли, объявив о своём банкротстве, уйти от ответственности перед инвесторами, которые не считались дольщиками, потому что не имели на руках договоров долевого участия, то теперь такой вариант развития событий уже будет невозможен.

Ряд обязательств закон возлагает и на арбитражных управляющих. Например, если дом не был достроен застройщиком-банкротом, арбитражный управляющий должен собирать дольщиков и разъяснять им их право обращаться в суд с ходатайством о передаче им прав на незавершённый объект и земельный участок, на котором он находится. До этого момента арбитражный управляющий должен просчитать цену вопроса. А именно: на какой стадии находится объект незавершённого строительства, сколько необходимо средств для завершения и в какой срок его возможно достроить.

«Мы предполагаем, что это будет достаточно трудно сделать, — говорит Лариса Гильмутдинова. — Зачастую руководитель застройщика, функции которого исполняет арбитражный управляющий, в ходе некоторых процедур банкротства забирает документы и утаивает, либо сам скрывается с ними. Дольщики также в полной мере не обладают всеми необходимыми документами, позволяющими произвести необходимые расчёты для завершения строительства. Кроме того, могут возникнуть вопросы, требующие сбора дополнительных средств с граждан-дольщиков».

Положительным моментом можно считать то, что, благодаря новой редакции закона, в очереди кредиторов дольщиков подвинули вперед. С ними будут рассчитываться сразу после того, как застройщик расплатится с лицами, которым он причинил физический и моральный вред, и отдаст долги по зарплате. Раньше участников долевого строительства оказывались в очереди кредиторов практически последними, перед ними гасились долги банкам и поставщикам, и вероятность, что после этого у банкрота останутся какие-либо средства или имущество, была практически нулевой.

По закону сами дольщики должны решить, что они будут требовать от застройщика — квартиру в собственность или деньги за неё. В соответствии с процедурой банкротства будут существовать две параллельные очереди с требованиями: кредиторов, требующих денег, и — претендующих на недвижимость.

Кстати, дольщик-кредитор вправе требовать не только возмещения той суммы, которую он в свое время вложил в строительство, но и убытков. Под убытками подразумевается разница между нынешней рыночной ценой квартиры и той суммой, которую внёс участник строительства по договору.

Ещё один важный момент нового закона: застройщиком теперь считается любая компания, собравшая деньги с дольщиков, независимо от того, была ли такая её деятельность законной. То есть, если выяснится, что у компании на самом деле и не было прав, скажем, на земельный участок или она каким-то ещё образом проигнорировала российское законодательство, отвечать перед дольщиками в рамках процесса о банкротстве всё равно придётся.

Арбитражный управляющий ООО «Новая альтернатива» Ольга Сысоева сказала, что арбитражные управляющие сами сейчас изучают новые правила, и пока нельзя сказать, к чему приведут изменения законодательства — это покажет практика. В деле о банкротстве фигура арбитражного управляющего является ключевой. Однако сегодня, оказывается, остро стоит вопрос их юридической грамотности и профессионализма. В последнее время институты стали выпускать таких специалистов, но мало у кого из них уже есть опыт руководящей работы. «А он должен быть обязательно, так как в настоящее время некоторые из них частенько просто не понимают, что делают. И поэтому необходима чистка рядов управляющих», — заявила она.

Подтвердив, что составление заключения о возможности передачи объекта незавершённого строительства дольщикам — обязанность именно арбитражного управляющего, Ольга Сысоева отметила, что он должен быть не только грамотным специалистом, но и порядочным человеком, потому что от него зависит очень много моментов, касающихся прав дольщиков.

Чем быстрее дольщики смогут включить свои требования в реестр (на это им законом даётся два месяца) и организоваться в ТСЖ или кооператив, тем больше у них шансов достроить своё жильё. Однако при этом придётся выполнить множество условий, поставленных законом. И в любом случае достройка дома после банкротства застройщика ляжет на плечи самих дольщиков.

Итак, закон определяет следующую последовательность действий: арбитражный управляющий разъясняет дольщикам право обратиться в Арбитражный суд с ходатайством о передаче прав. Дальше граждане сами решают, будут они обращаться в суд или нет. Если обратятся, то следующий шаг — решение суда — удовлетворить или нет ходатайство граждан. И если суд удовлетворяет ходатайство, дольщики получают права на недостроенный дом и земельный участок.

В дальнейшем уже они могут, по крайней мере, теоретически, продать незавершённый объект и таким образом вернуть себе деньги. Либо найти другого застройщика, желающего завершить строительство и согласного взять на себя обязательства перед дольщиками бывшего застройщика-банкрота. Третий вариант — объект передаётся самим дольщикам, которые создают кооператив и принимают меры для того, чтобы завершить строительство.

«Надо сказать, что эта схема отрабатывалась нами на практике в последние пять-шесть лет, но она не была закреплена законодательно. К тому же граждане вынуждены были сами собирать документы, выяснять, смогут ли они достроить дом, сколько потребуется для этого времени и денег. А теперь это будет делать арбитражный управляющий», — пояснила Лариса Гильмутдинова.

Кроме того, контролировать деятельность арбитражных управляющих будет Росреестр. Его представители, кстати, смогут присутствовать не только на собраниях кредиторов, но и на собраниях участников строительства, чтобы проконтролировать, не нарушает ли закон арбитражный управляющий, и принять соответствующие меры.

•  
• Всего в России, по официальным данным, насчитывается около 80 тысяч обманутых дольщиков.
• По итогам 2010 года в Новосибирской области было зарегистрировано более 22,5 тысячи договоров долевого участия. 32 дома на данный момент — проблемные. Застройщики 21-го из них — банкроты.
• По данным областного министерства строительства, ещё 5—7 застройщиков находятся «на грани» и могут в ближайшее время вступить в процедуру банкротства.
• В то же время порядка пяти проблемных объектов планируется завершить и сдать в эксплуатацию в 2011 году.