Где нам можно дом построить?
Вопрос об индивидуальном жилищном строительстве и предоставлении под него земельных участков сегодня очень актуален для жителей Новосибирской области. Зачастую в границах населённых пунктов приобрести земельные участки для жилищного строительства достаточно сложно и всё более частое распространение получает загородное строительство.
Разные категории
В большинстве своём будущие застройщики не знают, что строить, казалось бы, в очень привлекательном месте нельзя, а если даже строительство осуществлено, то легализовать возведённую постройку часто не представляется возможным. Подробнее о том, на каких землях можно строить жилье, рассказывает Наталья Горячева, главный специалист-эксперт Ленинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
Земельным кодексом РФ предусмотрено семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населённых пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Не все категории земель предназначены для жилищного строительства, данный вид деятельности разрешён только на двух из них: землях населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения.
Земли населённых пунктов
Жилищное строительство допускается на земельных участках, относящихся к категории земель населённых пунктов и предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, или на приусадебных участках, предназначенных для личного подсобного хозяйства (статья 1 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.03 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).
Статья 85 Земельного кодекса РФ предусматривает, что для застройки жилыми зданиями, в том числе для индивидуальной жилой застройки, предназначены земельные участки в составе жилых зон из земель населённых пунктов.
Решением Совета депутатов Новосибирска от 24.06.09 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» утверждены зоны, в пределах которых разрешено жилищное строительство. Для одних зон, таких, как зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами, возведение индивидуальных жилых домов является основным видом разрешённого использования. Для других зон, например, таких, как зона жилой застройки сезонного проживания, возведение индивидуальных жилых домов является условно разрешённым видом использования. Что это означает? Например, для того чтобы на дачном земельном участке осуществить строительство индивидуального жилого дома, необходимо изменить основной вид разрешённого использования на условно разрешённый.
Данная возможность предусмотрена статьёй 39 Градостроительного кодекса РФ, а также статьёй 7 Правил землепользования и застройки. Для изменения основного вида разрешённого использования на условно разрешённый заинтересованное лицо должно направить заявление о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки Новосибирска, которая рассматривает данный вопрос на публичных слушаниях. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, несёт лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их мэру города Новосибирска. Учитывая эти рекомендации, мэр города в течение трёх дней со дня их поступления принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в Бюллетене органов местного самоуправления города Новосибирска и размещается на официальном сайте города.
Необходимо отметить, что в случае, если условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включён в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в Правила порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.
Земли сельскохозяйственного назначения
Что касается жилищного строительства на землях сельскохозяйственного назначения, то оно возможно, если земельный участок, из состава данных земель, предоставлен для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства либо дачного строительства. Если земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения отведён для иных целей, то жилищное строительство на нём возможно только после его перевода в категорию земель населённых пунктов, произведённого в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.04 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Перевод земель населённых пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населённых пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов (абзац 7 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса РФ). Установлением или изменением границ населённых пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населённых пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населённых пунктов, расположенных за пределами границ поселений (пункт 1 статьи 84 Земельного кодекса РФ). До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 31 декабря 2012 года включение земельных участков в границы населённых пунктов или исключение земельных участков из границ населённых пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном статьёй 4.1 Федерального закона от 29.12.04 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».
При наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов изменение границ населённых пунктов до 31 декабря 2012 года может осуществляться путём внесения изменений в указанные генеральные планы, схемы территориального планирования в соответствии с Градостроительным кодексом РФ либо путём включения земельных участков в границы населённых пунктов или исключения земельных участков из границ населённых пунктов исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном статьёй 4.1 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса.
Данный порядок предусматривает, что орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта Федерации, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населённого пункта либо в исключении земельного участка из границ населённого пункта, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населённый пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселённой территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населённого пункта либо об исключении земельного участка из границ населённого пункта и об установлении или об изменении вида разрешённого использования земельного участка. К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населённого пункта, либо земельного участка, исключаемого из границ населённого пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц — для юридических лиц. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населённого пункта, либо на земельные участки, исключаемые из границ населённого пункта. Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных частью 4 статьи 4.1 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса, не допускается.
Относительно изъятия земель необходимо отметить, что такая возможность предусмотрена статьёй 284 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка (не более двух лет), а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения также предусмотрено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трёх лет. Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трёх лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органом местного самоуправления. На основании статьи 286 Кодекса орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.
Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
Материал предоставлен пресс-службой Управления Росреестра по НСО.
