Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Остановит ли точечную застройку Новосибирска новый закон о комплексном развитии территорий?

Несуразным одиноким «свечкам», вырастающим в разных частях Новосибирска как грибы после дождя, скоро будет поставлен надёжный правовой заслон. По крайней мере, так воспринимается будущее городской застройки после вступления в силу федерального закона о комплексном развитии территорий (КРТ), который был принят 30 декабря 2020 года.

Вслед за принятием документа соответствующим образом должно быть обновлено и законодательство всех регионов России, причём крайний срок для этого — 1 июля 2021 года. Законодатели Новосибирской области с заданием справились досрочно, приняв областной закон о разграничении полномочий в сфере КРТ на сессии 27 мая сразу в двух чтениях. Однако только закона здесь мало: по словам депутата заксобрания Дмитрия Козловского, потребуется принятие ещё не менее 13 или 14 подзаконных актов, чтобы окончательно снять все возникающие при реализации закона вопросы.

А таких вопросов действительно много, что показала федеральная конференция, состоявшаяся в правительстве Новосибирской области 25 мая. Открывая её, министр строительства НСО Иван Шмидт напомнил, что подобный закон в Новосибирской области существовал и раньше — в его рамках выполнялась программа развития застроенных территорий (РЗТ). С 2011 года в регионе заключили 43 договора о РЗТ, по 27 из которых расселено 102 многоквартирных дома, а по оставшимся 16 такая судьба ждёт ещё 65 МКД. Теперь подобная работа будет вестись по-другому.

— До принятия нового закона можно было расселять в принудительном порядке, не спрашивая согласия жильцов, только аварийные дома. По всем остальным объектам надо было договариваться с собственниками. Сейчас впервые по закону потребуется договариваться не с каждым отдельным собственником, а с их коллективом. Механизм, конечно, очень сложный, с социальной составляющей и работать он должен так, чтобы ни в коем случае не ущемлять интересы граждан, — говорит руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик.

По мнению заместителя председателя комитета заксобрания по строительству, ЖКК и тарифам Ильи Полякова, территориями комплексного освоения, могут стать, по сути, все территории, где размещены частный сектор и гаражи. «Например, в самом центре Новосибирска, за оперным театром, существует огромный гаражный кооператив. Нужен ли он там? Или гаражные кооперативы вдоль улицы Богдана Хмельницкого. Огромные территории у нас находятся в ужасном состоянии, их необходимо запускать в строительный оборот. Считаю, что на первом месте по их количеству находится Заельцовский район, затем идут Октябрьский и Центральный», — полагает Илья Поляков.

Как рассказал руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко, только в Новосибирске из частного сектора в зону комплексного развития готовы перейти 775 га земель. Но по новому закону — в том виде, как он принят сейчас, — сделать это не получится. «Много частных домов у нас прямо в центре города, территория здесь насыщена сетями и транспортом, но она выпала из возможностей для развития. В КРТ нежилой застройки частный сектор не может быть включён, а для включения в КРТ жилой застройки индивидуальное жильё должно соответствовать установленным регионом критериям, чтобы его можно было изымать. Без изъятия расселение таких территорий невозможно или оно растянется на десятилетия», — указал Максим Федорченко.

Что же касается ветхого фонда, то на него приходится не больше 3% общей площади потенциальных территорий для КРТ, однако на этой площади стоит каждый пятый многоквартирный дом из всех, имеющихся в Новосибирске. «Затраты на их расселение велики, но, учитывая дефицит земли, именно здесь программа КРТ может работать эффективно, как программа РЗТ, по которой было расселено более ста домов с привлечением значительных средств застройщиков. Сейчас программа РЗТ отменена, а законодательство о КРТ удивительным образом не содержало положений о переходном периоде. Дай бог, мы только к концу года перейдём к новому виду аукционов по КРТ, когда будут разработаны и приняты все необходимые документы. А пока процесс остановлен, хотя мы планировали по программе РЗТ в этом году расселить 117 домов», — отмечает Максим Федорченко.

Ещё один ресурс для КРТ дают огромные простаивающие промзоны городов, доставшиеся цифровой экономике в наследство от индустриальной. В условиях, когда современные производства стремятся к компактности, такие земли тоже могут пойти под застройку.

Участок на ул. Фрунзе возле волейбольного центра в ближайшие 5-6 лет должен стать зоной комплексного развития.

Участники конференции сформулировали несколько предложений по совершенствованию закона, которые направят в Минстрой РФ. Первое — ввести в стране процедуру обязательной инвентаризации аварийного жилья: никаким другим способом узнать, сколько домов на самом деле требует обновления, невозможно.

— Никто даже примерно не понимает, сколько у нас домов, которые должны быть признаны ветхими, сейчас и сколько их будет через пять лет. Федеральный центр говорит, что это забота региона и муниципалитета. А мы должны объяснить, что у нас нет таких денег и нам за это надо заплатить. Пока не поймём масштаб бедствия, нам будет непонятно, как лечить болезнь, — отмечает Илья Поляков.

Кроме того, по мнению Полякова, даже там, где есть развитие, оно не является комплексным: инфраструктура всегда остаётся в догоняющем положении.

Ещё одно важное предложение застройщиков — снять противоречия между вводимым механизмом КРТ и уже сформированным институтом генерального планирования территорий. Также, как считает генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, нужна процедура выкупа собственности, попадающей в территорию комплексного освоения — индивидуальных жилых домов, земель, дачных участков, гаражей и другого имущества, — по справедливой цене, назначаемой застройщиком после экспертизы. После трёхкратного отказа гражданина от продажи своей собственности дело переходит в судебную плоскость, и в итоге эта собственность всё равно будет выкуплена, но за меньшую цену, чем предлагалось застройщиком.

Возможности, которые даёт строителям новый закон, чем-то напоминают планы по реновации Москвы — тем более что их предполагалось в дальнейшем распространить на всю страну. Но эксперты указывают, что ставить знак равенства между московской реновацией и региональным КРТ будет неверно. Как заметила директор московского института градостроительства «Гипрогор» Елена Чугуевская, «Москва живёт по другим экономическим законам, её опыт очень сложно транслировать на Россию».

В мэрии Новосибирска при актуализации генерального плана (напомним, его новая версия была принята в марте 2021 года) тоже обратили внимание на центральную часть города и среднее удаление от неё как на территории, самые пригодные для проектов развития (парадокс, но самые застроенные части мегаполиса — это его окраины). Были отмечены также территории, высвобождающиеся из федеральной собственности и собственности Минобороны.

В ближайшую десятилетку, по словам заместителя мэра Новосибирска Алексея Кондратьева, город может освоить 1,5 тысячи га территории, из которых 150 га — ветхий и аварийный фонд, немного меньше — промплощадки и около 500 га — свободные территории. Остальное — индивидуальное жильё.

— Мы столкнулись с ситуацией, когда выкупались небольшие площадки из двух соседних частных домов и на этом месте начиналось строительство МКД. Так получалась «рваная» застройка, от которой в итоге ничего не выигрывали ни застройщики, ни жители. В 2016 году процесс размывания территории удалось остановить, приняв превентивные меры по ограничению минимальной площади земельного участка. И с тех пор мы ждали, когда появится институт, который позволит подойти к освоению территорий комплексно и отдельной строкой обеспечить центр города и среднее отдаление от него полноценной социальной инфраструктурой, — отмечает Алексей Кондратьев.

Как минимум по одной территории, которая должна быть подвергнута реновации по-новосибирски в ближайшее время, решение уже принято и сомнений ни у кого не вызывает. Это район озера недалеко от улиц Фрунзе и Ипподромская, рядом с которым в 2020 году построен волейбольный центр. Часть этого района вдоль улицы Фрунзе занята хаотично застроенным частным сектором, и по требованию губернатора этот участок привести в порядок надо оперативно. По словам Алексея Кондратьева, уже в июне мэрия будет готова выставить участок на аукционе, в течение 5-6 лет он будет приведён в соответствие для того, чтобы перейти в зону комплексного развития.

Судьба озера, которое сейчас находится на балансе департамента энергетики и ЖКХ мэрии Новосибирска, тоже учтена в условиях аукциона: покупатель должен привести его в нормативное состояние.