Расплата по чужим долгам

Общество номер 5(1678)

01.02.19

Расплата по чужим долгам

Что необходимо помнить при заключении договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме

Если не считать уже ставшей аксиомой проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры, в настоящее время покупателю необходимо убедиться об отсутствии задолженности у прежнего владельца за предоставленные коммунальные услуги перед ресурсоснабжающими организациями, а также по взносам на капитальный ремонт.

На практике очень часто происходят случаи, когда, купив квартиру, новый собственник сталкивается с необходимостью выплаты образовавшейся задолженности прежнего собственника жилого помещения по взносам на капитальный ремонт. Некоторые собственники игнорируют эту обязанность, накапливая долги по взносам, либо платят нерегулярно. Этот вопрос в большей степени касается многоквартирных жилых домов, поскольку самым распространённым видом жилого помещения в городах области являются квартиры.

Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, собственник квартиры также является собственником общего имущества в данном многоквартирном доме. Содержание общего имущества ложится на плечи всех собственников жилых помещений в данном доме пропорционально принадлежащим им площадям помещений.

Согласно пункту 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. Бремя содержания имущества всегда лежит на собственнике этого имущества.

Таким образом, новый собственник жилого помещения, обязан оплатить образовавшуюся от предыдущего собственника задолженность по оплате расходов на капитальный ремонт.

Согласно письму Минстроя России от 01.09.2017 №31284-АЧ/06 «О применении части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 29.07.2017 №257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», к новому собственнику помещения в многоквартирном доме обязанность по уплате взносов, не исполненная публичными образованиями, не переходит и сохраняется за последними.

Указанное правило применяется к новым собственникам, являющимся как гражданами (переход права собственности в порядке приватизации), так и юридическими лицами вне зависимости от их организационно-правовой формы, в том числе органам власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом либо об установлении размера такой платы, устанавливается органами местного самоуправления.

При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утверждённый собственниками помещений либо органом местного самоуправления, не может быть меньше минимального перечня (письмо Минстроя России от 17.03.2016 №7513-ОЛ/04).

Освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт:

ç наниматели жилья, в том числе по социальному найму;
ç собственники помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу;
ç при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Имеется несколько способов узнать о наличии задолженности по взносам на капитальный ремонт и коммунальным платежам на приобретаемое жилое помещение. Граждане вправе обратиться:

ç в управляющую компанию либо ТСЖ (в зависимости от способа управления домом);
ç непосредственно в ресурсоснабжающие организации;
ç в Фонд модернизации жилищно-коммунального хозяйства (адрес: 630008, г. Новосибирск, ул. Кирова, 29, офис 507, сайт: www.fondgkh-nso.ru).

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий продавца при совершении сделки купли-продажи недвижимости, граждане вправе включить в договор купли-продажи пункт об обязательстве продавца гарантировать предоставление сведений на дату продажи объекта недвижимости об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт и коммунальным платежам.

В случае умышленного укрытия продавцом факта наличия задолженности и неисполнения условий договора граждане вправе обратиться в суд с исковым заявлением в порядке регресса в установленном законодательством порядке.