Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Коронавирус или льготная ипотека: что и как влияет на рынок недвижимости в Новосибирске осенью 2020 года?

Чаще сегодня строят дома средней этажности (от 9 до 12 этажей) из кирпича или каркасно-монолитным способом, а средний срок возведения сократился с трёх лет до двух.

Каким бы кризисным из-за пандемии ни казался 2020 год, у строителей — по крайней мере, на первый взгляд — дела обстоят неплохо. По Новосибирску продолжает расти число стройплощадок, из-за заборов которых всё выше и выше поднимаются новые многоэтажки — отдельные здания и целые комплексы. Вслед за ними растёт и спрос на жильё: если у населения и стало меньше доходов в «коронавирусный» год, то на продажах недвижимости это никак не отразилось. И на то есть как минимум две причины — обе так или иначе имеют отношение к пандемии.

Первая — льготная ставка по ипотеке в 6,5% годовых. Утвердили её на самом высоком уровне ещё в апреле, когда только-только начиналось введение разного рода ограничительных мер по борьбе с коронавирусом. В июне президент России Владимир Путин, обращаясь к россиянам, поручил расширить применение этой льготной ипотеки.

Изначально планировалось, что льготное ипотечное кредитование закончится 1 ноября. Однако на прошлой неделе федеральный Минфин предложил продлить эту программу сразу на 14 месяцев — до 31 декабря 2021 года, а объём её расширить с 900 миллиардов до 2,8 триллиона рублей. Если такое решение будет принято, оно станет подарком и для застройщиков, и для покупателей квартир.

— Программа субсидирования ипотеки работала хорошо, надеемся, что она будет действовать и впредь, — отмечает депутат заксобрания, заместитель генерального директора ООО СК «Вира-Строй» Александр Аксёненко.

У более обеспеченной прослойки покупателей появилась своя причина роста спроса на квартиры: коронавирус не дал им потратить деньги на дорогой отдых, а просто копить деньги до лучших времён люди, наученные неприятным опытом последних 30 лет, остерегаются.

— Одно из свойств валюты — её большая волатильность, — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. — Всем ещё памятен ажи­отаж конца 2014 года, когда люди бежали скупать доллары по 80 рублей. Однако это вложение себя не оправдало: снова к этой отметке доллар приблизился только сейчас. А недвижимость как способ сохранения денег выглядит сегодня неплохо.

В итоге самым урожайным временем для застройщиков стали летние месяцы плюс сентябрь-октябрь. Люди старались успеть воспользоваться льготной ипотекой, пока никаких разговоров о её возможном продлении ещё не было. Такой спрос разогнал цены на новостройки, за которыми стала подтягиваться и вторичка.

Что же люди предпочитают строить и покупать в 2020 году? У застройщиков, как отмечает Сергей Николаев, наметилось смещение в сторону быстровозводимого жилья — и это опять-таки связано с новыми правилами строительства. Поскольку застройщик может получить деньги только после ввода дома в эксплуатацию, надолго растягивать строительство никто не хочет. Поэтому популярными становятся дома средней этажности, от 9 до 12 этажей, строящиеся из кирпича или каркасно-монолитным способом, а средний срок возведения дома сократился с трёх лет, как это было до введения эскроу-счетов, до двух.

Благодаря льготной ипотеке люди предпочитают покупать квартиры на первичном рынке, причём в ещё строящихся домах — имеет значение то, что на них распространяется та самая льготная ипотека.

— В приоритете — квартиры стоимостью до 3,5 миллиона рублей, в основном однокомнатные, площадью от 32 до 39 квадратных метров, не на самой окраине. Как правило, после продажи нескольких квартир застройщики начинают повышать цены на другие квартиры аналогичной планировки, — говорит директор по маркетингу агентства недвижимости «Квад­ротека» Александр Астахов.

По наблюдениям Сергея Николаева, предпочтения покупателей варьируются между большими однокомнатными квартирами, двухкомнатными студиями и небольшими двухкомнатными квартирами.

— Нельзя говорить, что какие-то квартиры расходятся лучше других, — отмечает Александр Аксёненко. — Всё зависит от их местоположения. Мы строим квартиры в шести рай­онах города и видим, что, например, на окраинах люди лучше берут однокомнатные квартиры или студии.

Сохраняется спрос и на малоэтажное жильё, но не такой значительный, как на новостройки в многоэтажках. Как правило, в таких домах люди покупают жильё исключительно для себя — для аренды или перепродажи оно спросом не пользуется. Есть небольшой интерес и к апартаментам, с которыми продолжают экспериментировать застройщики (среди строящихся сейчас комплексов с апартаментами, например, «Инские холмы»). Квадратный метр апартаментов стоит примерно на 15–20% дешевле обычного жилья, а интересуются ими прежде всего как первым самостоятельным жильём для студентов, квартирой рядом с работой для «пиджаков» или помещением для ведения бизнеса.

Общая обстановка на строительном рынке постепенно движется в сторону его монополизации: с одной стороны, больше всех созданных эскроу-счетов открыто в Сбербанке — свыше 60%, с другой — на первую десятку компаний, которые их открывают, приходится 65–70% всех счетов.

— Скорее всего, многие из лидеров рынка ещё не экспериментировали с эскроу-счетами, но в ближайшие пару месяцев мы увидим пару компаний из этого списка, которые перейдут на новую систему, — считает Сергей Николаев.

Строится по эскроу-счетам в Новосибирске около 200 домов, примерно четверть из них — малые.

По уверениям застройщиков, непосредственно на строительных работах жизнь в условиях пандемии почти не сказалась. Напомним, что строительство было одной из самых первых отраслей, которую вывели из режима самоизоляции всего через две недели после его начала.

— Благодаря сплочённой работе с губернатором и областным правительством, которые дали нам возможность строить, отставаний по срокам нет. Конечно, пришлось внести коррективы в продажи, в концепцию, в работу службы безопасности, но теперь этот процесс налажен, — говорит Александр Аксёненко.

А вот проблема долгостроев, несмотря на все бодрые отчёты о том, как то здесь, то там сдаются дома, простоявшие недоделанными по десять лет и больше, пока никуда исчезать не собирается. Эксперты говорят, что переход на эскроу-счета стал катализатором и для роста числа долгостроев.

— У нас появились дома, которые не могут быть достроены по старой схеме с привлечением средств дольщиков, поскольку к 1 июля 2019 года они не были готовы на 30 процентов, а финансовое состояние их застройщиков не позволило взять в банке проектное финансирование. Вот такие дома стремятся в сторону проблемных. По сравнению с ситуацией десятилетней давности долгостроев у нас стало в два раза больше и пока их число не уменьшается. Новая система с эскроу-счетами предполагает, что новых проб­лемных домов не возникнет, но все долгострои мы за два-три года точно не доделаем, эта работа минимум на десятилетие, — считает Сергей Николаев.

Что касается «топа» самых надёжных застройщиков, то никто из многолетних лидеров его не покинул и костяк не меняется уже долгое время: «Брусника», «Стрижи», «Краснообск Монтажспецстрой», «Энергомонтаж», «КПД-Газстрой», ГК «АКД» и ряд других. Среди «новичков» в этом списке — ГК «Расцветай».

Виталий СОЛОВОВ | Фото Валерия ПАНОВА