Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Чем грозят заёмщику невыплаты по ипотечному кредиту. Объясняют юристы Уполномоченного по правам человека в НСО

С развитием ипотечного кредитования растёт и количество невозвратов кредитов, а следовательно, и количество выселений семей из ипотечного жилья. Как бы ни было жалко людей, необходимо помнить, что банк не обязан помогать заёмщику. До момента погашения регистрационной записи об ипотеке заёмщик не может чувствовать себя в «своей квартире» и надеяться, что банк его не выселит.

При оформлении ипотечного кредита заёмщику необходимо здраво оценивать свои финансовые возможности и не надеяться на то, что он не будет болеть и не лишится работы. При возникновении проблем с погашением кредита заёмщику необходимо как можно скорее обратиться к юристу за квалифицированной помощью и не накапливать долг и штрафные санкции.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

То есть ипотека рассматривается как вид залога. Ипотека — не просто способ получения финансирования для приобретения жилья, но и большой объём принимаемых на себя заёмщиком долгосрочных обязательств.

Не редки случаи, когда семьи, в том числе с несовершеннолетними детьми, выплачивая несколько лет ипотечный кредит, остаются потом без единственного жилья. Глава семьи потерял работу, банк не пошёл навстречу заёмщику и не согласился изменить график платежей… В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по ипотечному кредиту (неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга и процентов по кредиту полностью или частично) залогодержатель вправе обратить взыскание на жильё, заложенное по договору об ипотеке.

Взыскание на заложенное жилое помещение, находящееся в собственности граждан, может быть обращено только в судебном порядке. Взыскание может быть прекращено в случае погашения должником всех обязательств по возврату ипотечного кредита в любое время до момента продажи заложенного имущества либо оставления залогодержателем имущества за собой.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими (все проживающие в нём люди подлежат выселению). По общему правилу если жильё (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя.

Исключением является случай, когда данное жильё находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трёх раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору.

ВАЖНО! Закон определяет основания, по которым суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество установлены в ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки;
  
  
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев.

2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 ст. 54.1 указанного закона, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

3. Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:

• сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
  
  
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.

4. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.