Промпарки как тренд
— Сергей Владимирович, что вы можете сказать о создании и распространении формата индустриальных парков в российских регионах?
— По сути, индустриальный парк — это очень эффективный инструмент привлечения инвестиций в регион, а следовательно, и социально-экономического развития субъекта Федерации, в котором он расположен. Но этот инструмент начинает работать с положительной отдачей только тогда, когда проект уже запущен и прошёл ряд подготовительных этапов.
В европейских государствах отрасль индустриальных парков существует более 100 лет. В Турции развитие таких парков активно поддерживается государством свыше 30 лет: они являются одним из наиболее приемлемых и успешных форматов организации производств. Наша отрасль индустриальных парков ещё очень молодая, незрелая, срок её существования — около 10 лет. Хотя уже сейчас можно констатировать, что заявлен своеобразный тренд на создание проектов индустриальных парков в регионах. Наличие хотя бы одного такого парка рассматривается уже практически как обязательное условие функционирования региона.
Сегодня заявлено о существовании более 100 индустриальных парков по всей стране. Если брать в расчёт весь перечень видов индустриальной недвижимости — технопарки, промышленные зоны, то их наберётся более 300. Правда, на практике оказывается, что функционирует из них менее половины. А примеров индустриальных парков, которые могут поделиться положительным опытом, на порядок меньше.
Эксперты Федеральной базы инвестиционных площадок задались вопросами, почему столь перспективная отрасль не так успешно развивается, каковы основные сдерживающие факторы? Чтобы ответить на них, мы провели исследование «Индустриальные парки России: анализ современной ситуации и прогноз развития рынка по данным на первое полугодие 2013 года».
— Как можно оценить ситуацию, сложившуюся в отрасли индустриальной недвижимости?
— По мнению большинства респондентов, она может быть охарактеризована скорее как благоприятная, чем неблагоприятная. Также основная часть участников исследования считает, что отрасль индустриальных парков вполне конкурентоспособна и является скорее перспективным, чем неперспективным сектором для инвестирования на рынке коммерческой недвижимости. Подавляющее большинство опрошенных оценивает настрой инвесторов в плане финансирования проектов индустриальной недвижимости на данный момент как в большей степени оптимистичный, чем пессимистичный. Более того, делается позитивный прогноз относительно изменений доходности инвестиций в проекты индустриальных парков к концу 2013 года. Однако большинство респондентов полагает, что проекты индустриальных парков являются низко ликвидными на российском рынке коммерческой недвижимости. Таким образом, в основном участники исследования чувствуют определённую уверенность в завтрашнем дне, большинству показателей отрасли индустриальной недвижимости, кроме степени ликвидности проектов, они дали положительную оценку.
— Что же препятствует развитию отрасли индустриальных парков?
— Прежде всего, существуют проблемы с привлечением инвестиций. Второй по распространённости сдерживающий фактор — административные барьеры. И третий — сложные условия ведения бизнеса в нашей стране. Следовательно, основные по значимости сдерживающие факторы будут особо остро ощущаться на первоначальном этапе организации проектов индустриальных парков. Что касается потенциальных инвесторов, планирующих вкладывать средства в проекты индустриальных парков, то они должны опасаться отсутствия возможности управлять всеми рисками проекта, бюрократических процедур и отсутствия единых стандартов организации и ведения бизнеса в отрасли индустриальной недвижимости.
— А есть ли у вас примеры проблем из практического опыта сотрудников индустриальных парков, технопарков, промышленных зон, с которыми они столкнулись в процессе работы в индустриальной недвижимости?
— В практическом опыте таких сотрудников наиболее распространённая и, можно сказать, самая насущная проблема — низкий интерес к индустриальной недвижимости со стороны частных инвесторов. То есть инвесторы всё ещё с настороженостью относятся к проектам индустриальных парков и предпочитают вкладывать деньги в торговую или офисную недвижимость. Их пугают высокая рискованность проектов, долгий срок окупаемости, отсутствие единых стандартов ведения бизнеса.
Одна из самых актуальных в отрасли и вторая по распространённости в личном опыте сотрудников профильных организаций — проблема инфраструктурного обеспечения индустриального парка. Вроде бы основная часть полученных инвестиций обычно вкладывается именно в инфраструктурное обеспечение индустриального парка. Но так как с привлечением самих инвестиций в отрасли существуют проблемы, то они возникают и с инфраструктурным обеспечением. Иными словами, получается замкнутый круг.
Третья проблема, довольно часто встречающаяся в личном опыте, это сложности, которые возникают в процессе согласования процедур с предприятиями-монополистами и государственными органами. Взаимодействие с сетевыми и сбытовыми компаниями, а также с представителями государственной власти регионов — до сих пор одна их самых трудоёмких и трудозатратных процедур. Хотя, конечно, в каждом конкретном случае нужно говорить об административных барьерах в рамках определённого субъекта Федерации, в котором создаётся индустриальный парк. Ну и, безусловно, часто сетуют на высокую стоимость энергоносителей, объектов инженерной инфраструктуры. Часть проблем, с которыми приходится сталкиваться, связаны с отсутствием в законодательстве Российской Федерации нормативно-правовой базы, регулирующей отрасль индустриальных парков.
— В результате вашего исследования были выявлены меры, способные улучшить ситуацию, сложившуюся в отрасли индустриальных парков?
— Самое главное, отрасли необходимо создание благоприятного бизнес-климата не только на федеральном уровне, но и на уровне отдельного субъекта Федерации. Специфика бизнес-климата, сложившегося в каждом конкретном регионе, оказывает очень сильное влияние на то, насколько быстро и успешно будет развиваться проект индустриального парка.
В целом в этой сфере на данный момент сложился благоприятный климат. Но рост качественных показателей в отрасли пока на порядок отстаёт от уровня показателей количественных. Также ещё предстоит преодолеть проблемы, которые препятствуют реализации проектов. И всё же можно сделать вывод, что, несмотря на существование фундаментальных проблем, отрасль индустриальных парков в стране постепенно развивается. Точка невозврата пройдена.
Владимир МАКЕЕНКО
