Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Ирина РОГОТНЕВА

Инвесторы долгостроя — дома по адресу: ул. Добролюбова, 164 (стр.), который обещали сдать в эксплуатацию ещё в 2008 году, не могут получить ни денег ни прав. До сих пор он не достроен. Но это — не главная проблема жильцов-инвесторов, которые надеются оформить право собственности на свои квартиры.

30 августа в актовом зале НГАУ состоялось открытое собрание инвесторов строительства дома, на которое были приглашены представители областного министерства по строительству, НГАУ, застройщика — строительной компании «Союз-Н», подрядчика «НСК-строй», управляющей компании «НСК-дом». Предполагалось, что они ответят на главные вопросы инвесторов. Во-первых, когда достроят дом и обеспечат его необходимыми энергетическими мощностями? Во-вторых, когда и как жильцы смогут оформить право собственности на свои квартиры? Правда, из приглашённых на собрание пришли только проректор НГАУ, представитель подрядчика и УК.

По словам выступавших на собрании инвесторов, трёхподъездную многоэтажку начало строить как общежитие для аграрного университета на участке, принадлежащем этому вузу, ООО «Су-Мет» (сейчас его правопреемником является ООО «Союз-Н», которому, по неофициальным данным, НГАУ передал права на земельный участок). В процессе строительства общежитие «трансформировалось» в жилой дом, а будущие квартиры стали продаваться всем желающим по «серым» договорам — инвестиционным, договорам займа, предварительным договорам купли-продажи, предварительным договорам долевого участия… Благодаря привлекательным ценам квартиры казались выгодным товаром, который многие новосибирцы и поспешили купить. Однако получить их в собственность сегодня оказывается практически невозможно.

Кстати, некоторые из инвесторов только на собрании выяснили, что, например, «предварительный договор долевого участия» не может служить основанием для оформления права собственности. Дело в том, что любой предварительный договор лишь оговаривает условия, на которых в указные сроки должен быть заключён основной договор купли-продажи или долевого участия. А если застройщик не перезаключит такой договор? Тогда он обязан вернуть инвестору деньги. Теоретически всё гладко. Только у компаний («Союз-Н», «НСК-недвижимость»), с которыми заключали договоры покупатели, на счетах всё время не хватает средств, чтобы рассчитаться по предъявленным требованиям.

В этом успели убедиться несколько инвесторов, подавших в суд на застройщика и выигравших его. Да, договоры были признаны недействительными. Но в итоге решение суда в пользу инвестора есть, а денег всё равно нет.

При этом квартиры-то никто не отбирает, наоборот, двум подъездам — второму и третьему — предлагают вселяться и делать ремонт. Люди соглашаются. Некоторые уже живут в этих квартирах — фактически. А с юридической точки зрения — на строительной площадке. Документов, подтверждающих право собственности, нет ни у одного человека.

Но строительство ведётся, хотя и очень медленно, подрядчиком — «НСК-строй». Дом строится, но кто юридически имеет права на него, инвесторы до сих пор не могут выяснить.

Новостройка эта состоит из трёх подъездов. Первый ещё строится, в двух других люди уже живут или делают ремонт своих квартир. Однако управляющая компания, предоставляющая ЖКУ жильцам двух подъездов, уже есть. И квитанции есть, и оплату по ним люди вносят исправно. Правда, электричество дают с перебоями, а горячей воды вообще нет. Это всё потому, что энергетики до сих пор не выполнили свою часть обязательств по обеспечению объекта обещанными мощностями, как сообщил руководитель предприятия-подрядчика «НСК-строй». Но и претензий им предъявить жильцы тоже не могут. Более того, оказывается, чтобы обеспечить дом теплом и электричеством в необходимых объёмах, нужно найти ещё 2,5 млн рублей на возведение дополнительных технических сооружений. Кто и где их будет искать — непонятно.

Заказчик — НГАУ, в лице проректора по хозчасти, сообщил на собрании, что он — тоже пострадавшая сторона и призвал инвесторов вместе решать проблему — взыскивать задолженность с застройщика. Как ни странно, самой сведущей в вопросах энергоснабжения строящегося объекта оказалась представитель управляющей компании «НСК-дом», сообщившая, что ректор НГАУ уже обращался в Правительство Новосибирской области, и вопрос обещали решить до конца сентября. В то же время объяснить, на каком основании люди должны платить за коммунальные услуги и содержание жилья, которое им не принадлежит, она не смогла.

В принципе, нельзя сказать, чтобы все эти технические нестыковки, включая отсутствие денег на счетах «продавцов», недостроенный подъезд и нехватку мощностей, сильно пугали жильцов-инвесторов. Гораздо больше их беспокоит юридическая сторона вопроса, ведь в сложившейся ситуации вполне возможна двойная продажа квартир. И такой прецедент уже есть.

По словам инвесторов, в некоторых предварительных договорах даже не прописан срок заключения основного договора. Как пояснила выступившая на собрании юрист, если основной договор не будет заключён в течение года с момента заключения предварительного, то сделка по предварительному договору будет считаться недействительной. Поэтому если застройщик решит продать квартиру, уже обещанную одному из инвесторов, то новый покупатель окажется добросовестным приобретателем, то есть законным собственником квартиры.

В обращении, которое получили новосибирские СМИ от инвесторов дома, говорится: «Причиной проведения собрания послужило систематическое нарушение ООО “Союз-Н” российского законодательства по части оформления договорных отношений с инвесторами строительства и уклонение от подписания соответствующих закону договоров долевого участия в строительстве (Федеральный закон № 214-ФЗ), а также невыполнение обязательств перед инвесторами, взятых на себя застройщиком ООО “Союз-Н”.

Заказчиком строительства дома по адресу: ул. Добролюбова, стр. 164 являлся Новосибирский государственный аграрный университет, застройщиком ныне выступал ООО “Союз-Н” (до 31 августа 2009 г. — ООО ИСК “СУ-Мет”). Инвесторы призывают к ответственности и выполнению своих обязательств ООО “Союз-Н”.

…По одной из квартир, проданной по предварительному договору долевого участия, было обращение в прокуратуру от лица инвестора. Причиной обращения стало то, что своевременно не был заключён основной договор долевого участия, не соблюдены сроки сдачи дома, а также — последующая перепродажа квартиры застройщиком и отказ в выплате инвестору ранее уплаченных за эту квартиру средств со ссылкой на прекращение предварительного договора долевого участия. Застройщик, ссылаясь на прекращение сроков действия предварительного договора, фактически нарушил как условия самого предварительного договора, так и Федерального закона № 214-ФЗ.

Прокуратура передала обращение в УВД по г. Новосибирску № 7, которое ответило на запрос инвестора отказом в возбуждении уголовного дела по факту перепродажи квартиры. Известны ещё как минимум 12 случаев невозврата ранее уплаченных по предварительным договорам денежных средств и обращений в различные органы власти, которые также остались без принятия надлежащих мер. В данный момент направлено повторное обращение в прокуратуру Октябрьского района Новосибирска».

На собрании, прошедшем 30 августа, присутствовали более 150 человек. Был заслушан отчёт представителя подрядчика ООО «НСК-строй», который заверил инвесторов, что закончит работы в первом подъезде к ноябрю 2011 года. Что касается юридической стороны дела, собрание решило подать жалобу в министерство строительства и ЖКХ НСО, обратиться в прокуратуру, а также — в Роспотребнадзор с требованием разобраться в сложившейся ситуации и защитить права владельцев квартир.

В поисках поддержки инвесторы также обратились к депутату Законодательного Собрания Новосибирской области Валерию Ильенко. Валерий Павлович обещал принять участие в решении проблем граждан и помочь им получить необходимую информацию, чтобы разобраться в правовых и финансовых взаимоотношениях между застройщиком и инвесторами.

P. S. По информации, полученной 1 сентября от минстроя через пресс-службу Правительства НСО, застройщиком объекта является аграрный университет, поскольку разрешение на строительство от 21.11.2007 г. выдано ему. Руководитель «Су-Мет» по результатам проверки в 2008 г. был привлечён к административной ответственности, а в настоящее время проводится работа по подготовке документов для передачи в Росреестр в целях оформления права собственности на жилые помещения граждан. Право собственности планируется зарегистрировать до 31.12.2011 г.

Как пояснила начальник юридического отдела минстроя Лариса Гильмутдинова, принимая поправки, законодатели учли практику применения так называемых «серых схем». Это означает, что Арбитражный суд теперь вправе признать наличие у участника строительства права требования в случаях передачи денежных средств, например, по предварительному договору, по договору займа и другим схемам. Как подчеркнула Лариса Гильмутдинова, вероятность недобросовестного поведения застройщиков сохраняется, поэтому важно, чтобы инвесторы занимали активную позицию. Она советует перед принятием решения о сотрудничестве с застройщиком внимательно читать закон № 214-ФЗ: «Обязанность гражданина вложить денежные средства в долевое строительство возникает только после заключения договора участия в долевом строительстве, то есть после его государственной регистрации. Заключение такого договора снижает риск утраты вложенных средств. Немаловажно также изучение истории и репутации компании, получение информации об уже сданных объектах».

Что касается решения проблем дольщиков, правительство области продолжает оказывать им адресную поддержку, сообщает пресс-служба правительства НСО. Ведётся поиск инвесторов для ряда объектов, прорабатываются возможности создания стимулов для застройщиков, которые готовы взяться за завершение работ. В настоящее время в Новосибирской области 32 проблемных объекта, по каждому из которых минстроем области составлен и исполняется план-график работ. Более 10 застройщиков, не выполнивших обязательства по завершению строительства 21 жилого дома, находятся в процедуре банкротства.