Земельные «неудобья»
Юрий ГОРБАЧЕВ
Состоявшийся в региональном журнале «Агросиб» круглый стол, что называется, назрел. Проблемные вопросы аренды земли давно и всерьёз волнуют фермеров, руководителей хозяйств, юристов. В разговоре приняли участие кадастровый инженер расположенного в Ордынском районе ООО «Фарос» Владимир Арнольд, заместитель генерального директора Ассоциации крестьянско-фермерских хозяйств области Александр Зарецкий, директор «Областного земельного фонда» Сергей Яшков, владелец земельного пая Станислав Юрчевский.
Итак, какие же промежуточные итоги можно подвести, анализируя действие закона об обороте земель сельхозназначения? Созданы ли оптимальные условия для оформления земли в собственность дольщиками и для пользования ею арендаторами? Или пока ещё рано об этом говорить и надо много работать по усовершенствованию «правил игры»? И если — да, то в каком направлении двигаться, чтобы исправить имеющиеся законодательные «неудобья»? Эти вопросы были адресованы собравшимся.
Сергей Яшков:
— Всё, что связно с землёй, в первую очередь регламентируется Конституцией РФ и Гражданским кодексом. Непосредственно земельные отношения — Земельным кодексом РФ, земли сельхозназначения — законом об обороте земель сельхозназначения № 101 и законом об обороте земель сельхозназначения на территории Новосибирской области. Кроме того, существуют подзаконные акты. При оформлении сделок с землёй действуют также закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122 и закон о государственном кадастре и недвижимости № 221. Что касается практики НСО, то оформление прав на землю активно началось в 2004—2005 годах, и «пилотным» у нас стал Краснозёрский район. Не секрет, что земли Краснозёрского района у нас самые плодородные. И на тот момент самые большие безобразия, касаемые дележа земель, получились именно там. Случаи бывали совершенно дикие. В Колыбельке фермер перепахал посевы хозяйства — он считал, что это его земли, а хозяйство ничего не могло сделать, потому что земли были не оформлены. И так было практически по всей области. Во всех конфликтных ситуациях интерес в первую очередь представляют плодородные земли. Из семи миллионов гектаров земель сельхозназначения, которые в Новосибирской области есть, наибольший интерес вызывают миллиона полтора-два гектаров. В эту категорию по сути дела не попадают земли Северного, Усть-Таркского или Венгеровского районов. Речь в основном о землях, которые направлены на выращивание зерновых культур. То есть о тех, которые постоянно в обороте. Понятно, что когда закон вышел, в нём, как и в любом нашем законе, чётко не была прописана последовательность действий: первый шаг необходимо сделать такой, другой — такой, и так далее, поэтому мы пытались каким-то образом систематизировать всю эту процедуру. Мы согласовывали все наши действия по оформлению земель и с федеральной регистрационной службой, и с земельной кадастровой палатой, и с другими инстанциями. В результате, кроме протокола собрания, который предусмотрен непосредственно в законе, появилось множество документов — всякие соглашения, формы доверенности, которые сотни раз пересматривались. Доверенности поначалу мы регистрировали у нотариусов, возили их в районы, а крестьян — к нотариусам, они на нас делали свой бизнес. Сейчас вроде всё нормализировалось, и появилась технология оформления прав на земли сельхозназначения. Начиная с первого этапа, то есть соглашения о проведении собрания, и заканчивая итоговым этапом — получением свидетельства о регистрации права собственности на землю и договора аренды на земельный участок. Единственное оставшееся неудобство — это то, что у всех районных отделов Росреестра абсолютно разные требования к форме документа. Поэтому в течение всего этого времени приходится подстраиваться под требования того или иного районного отдела. Это создаёт большое количество трудностей в оформлении. При неоднократном обращении к руководству Росрегистрации мы получали ответ: «Да, это необходимо делать в рамках закона — статья такая-то. Форма документа принята, и она законна для всех. Закон о регистрации недвижимого имущества позволяет на усмотрение эксперта требовать те или иные документы в той или иной форме». Вот почему в Искитиме она одна, в Тогучине другая, в Ордынке — третья. Мы научились лавировать в этой ситуации, но сроки оформления замедляются. Кроме того, для регистрации прав на земли или долей на земли сельхозназначения выделяется только один день в неделю, из этого дня — четыре часа. И это при общем объёме, который у нас сложился в области, в среднем около 300 тысяч участников долевой собственности. Пропорционально поделите — сколько это займёт времени на каждый район, и получится, что ещё лет 25—30 нужно, чтобы оформить землю в собственность. Выходит, большей части собственников это не удастся сделать никогда.
В одном из районов мы три года оформляли земли действующего хозяйства. Некоторые специалисты стараются вести дело к тому, чтобы общедолевая собственность не оформлялась. Потому что это сложно, трудно, затратно. Или выжидают момента (в законе об обороте земель сельхозназначения есть такое понятие, как «невостребованные земельные доли»), когда можно было бы просто избавиться от дольщиков. В то же время проблема невостребованных земель существует. Департамент имущества и в прошлом году, и в начале этого активно вёл работу по инвентаризации невостребованных земельных долей. Это делалось для того, чтобы дольщики, которые не оформили свои права на землю, в будущем были признаны не использующими свои земельные доли или не востребовавшими их, потому что не провели всю процедуру по выделу. В подобном случае департамент имущества и земельных отношений выделяет участок в счёт невостребованных земельных долей и решением суда этот земельный участок уже переходит в собственность субъекта Федерации, тем самым прекращая право дольщиков на эти земли. Неудобство создают и определённые недоработки в законе. Чтобы их преодолеть, все мероприятия по оформлению земли разделили на три этапа. Первый — инвентаризация — определение местоположения невостребованных земельных долей, второе — межевание этих земельных участков. А когда дошли до суда, оказалось что в законе не прописано, каким же образом прекращается право дольщика. В законе написано лишь о том, что признаётся право собственности субъекта Федерации на невостребованный земельный участок. Может быть, только сейчас в отношении невостребованных земель и долей будут какие-то поправки к законодательству? В то же время в течение семи лет было столько уточнений и поправок к этим законам, что открываешь 101-й федеральный закон и вся первая страница — поправки. Причём противоречащие друг другу и зачастую не согласующиеся.
Александр Зарецкий:
— Я могу привести статистику по землепользованию в крестьянских хозяйствах. 28 процентов земель оформлены в собственность, 34 процента — аренда земельных долей. 38 процентов — земли государственные. Вот три вида землепользования только по крестьянским хозяйствам. Это цифры Роснедвижимости. Всё-таки 38 процентов госземель включают земли, которые, как говорят юристы, ещё не разграничены. У нас есть районы, в которых земли не разграничены и договор долгосрочной аренды администрация принципиально не заключает, ссылаясь на то, что не выделены участки в натуре. Для этого деньги нужны, а денег нет…
Сергей Яшков:
— Согласно статье 34 Земельного кодекса кадастровая работа проводится за счёт заявителя. Суммы за межевание где-то 100 рублей за гектар. Конечно, каждый район надо брать отдельно, везде всё по-разному. Некоторые моменты, связанные с межеванием и проведением торгов, вообще законом не предусмотрены. У нас было много случаев, когда человек потратил деньги на межевание земельного участка и постановку его на кадастровый учёт, а потом проигрывал торги, и деньги оказывались невозвратными. Был единственный случай, когда Олег Вотяков — директор ОАО «Новомайское» Краснозёрского района — выиграл торги у фермера из своего района и компенсировал ему эту сумму. Большинство же фермеров остались без денег.
Александр Зарецкий:
— Вот это, откровенно говоря, и не стимулирует земельную реформу. Потому что система торгов, в принципе, может быть и хорошая, но когда мы сталкиваемся с этой системой, дело иногда доходит до абсурда.
Сергей Яшков:
— Если на заключение договора аренды земельного участка больше не поступило заявок, то договор аренды заключается без торгов с единственным заявителем.
Владимир Арнольд, кадастровый инженер, ООО «Фарос»:
— У нас в среднем по Ордынскому району за долю 12—15 гектаров платят 1,5 тонны зерна. И плюс, конечно, возмещается налог за землю. И получается 700 рублей в среднем цена доли. Арендатор возмещает эти деньги или дополнительно выдаёт дольщику два центнера зерна. Если же полторы тонны перевести в цифры при цене 3—4 тысяче рублей за тонну, получается где-то около шести тысяч рублей. Кроме того, надо заплатить второй налог — на доходы 13 процентов от суммы. Многие ордынские арендаторы тоже берут возмещение этого налога на себя. А в некоторых соседних районах платят всего по два центнера. Заплати налоги — и останешься ни с чем. Поэтому быть собственником земельной доли иногда бывает невыгодно. В итоге такой дольщик приходит в налоговую и говорит: «Заберите у меня мою долю, потому что она приносит мне убыток». Но механизм избавления от этой доли тоже не проработан.
Сергей Яшков:
— Механизм отказа от права собственности на земельную долю на самом деле не предусмотрен.
Владимир Арнольд:
— Хотелось бы порекомендовать вновь избранному Законодательному Собранию внимательнее отнестись к этим вопросам. Люди приходят со своими проблемами, но кроме нас диалога с ними никто не ведёт. Хорошо, что благодаря законодателям сняты ограничения на площадь земельного участка. А то люди были вынуждены идти к соседям. И получался тупиковый вариант, когда оформление долей становилось невозможным. Мы и письма писали, и через ассоциацию КФХ это пробивали, и наконец, вопрос решился: убрали ограничение. Теперь можно оформлять вплоть до гектара. Есть такие доли. А если собственник умер, и наследники эту долю делят на четыре-пять частей? Что с ней делать? Просто оформить у нотариуса и выбросить её? Есть несоответствия федерального и местного законодательств, которые очень мешают нашей работе. n
КОММЕНТАРИЙ
Александр ЗАМИРАЛОВ, член комитета по аграрной политике, природным ресурсам и земельным отношениям Законодательного собрания Новосибирской области:
— К сожалению, находятся люди, которые пользуются сегодня брешами в законе об обороте земель сельхозназначения в целях личного обагащения. К примеру, в законе оговорен такой момент, как дарение. Продать нельзя, а подарить можно. За определённую плату заинтересованное лицо получает «подарок», потом начинает в качестве подарков собирать вокруг землю, выделяет её в самом «ликвидном» месте где-нибудь у дороги, поближе к городу, в надежде на то, что либо построит коттеджный посёлок, либо организует какое-нибудь дачное общество, а потом переведёт эти площади в разряд земель поселений. И всё — эта земля вышла из сельхозоборота. Фермер, который намеревается заниматься сельхозпроизводством, никогда не оформит себе землю, а оборотистые люди сумеют это сделать. Проблема и в том, что в законах сразу закладывались механизмы, чтобы земля, якобы розданная народу, ему никогда не досталась. Как у большевиков — сначала земля крестьянам, потом колхозы, потом кабала, отобрали у крестьян паспорта, и они работали за трудодни. Впечатление, что сейчас происходит то же самое.
Поэтому законы надо совершенствовать. Но федеральные законы — это прерогатива Государственной Думы. Областное Законодательное Собрание на эти процессы, конечно, повлиять может, необходимо вносить поправки. В том, что везде по-разному оформляют бумаги и нет единого подхода, — ничего хорошего не вижу. Это происходит потому, что закон чересчур гибок, то есть, как дышло — куда повернёшь, туда и вышло. Грамотный чиновник всегда найдёт лазейку, чтобы соблюсти свой интерес. В одном районе нашёл такую лазейку, в другом — другую. Закон и механизм его реализации должны быть одинаковы для всех. Но на практике получается иначе.
