Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Что такое переуступка аренды земельного участка?

Арендные правоотношения имеют немало нюансов. Обычно земля сдаётся в аренду на продолжительный период времени и вне зависимости от того, будет ли участок использоваться по назначению или нет, арендную плату всё равно придётся выплачивать.

Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, то необходимо продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения. Однако не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.

Идеальный выход — это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку. Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.

В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключённые на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём). Частью 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Но есть и некоторые исключения из правил о переуступке прав аренды, такие как:

• запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах;
• ограничения для арендаторов — государственных (муниципальных) унитарных предприятий и казённых предприятий;
• в зависимости от условий конкретного договора.

Таким, образом, порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права.

При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.

В соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершённой в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.