Осторожно — земельный участок!
Очередной материал в рамках совместного проекта Уполномоченного по правам человека в НСО и газеты «Ведомости» разъясняет, как не ошибиться при выборе земельного участка.
Приобретение земельного участка зачастую связано с желанием построить на нём дом для проживания и регистрации. При выборе и покупке земельного участка надо понимать, что целевое назначение того или иного земельного участка говорит о том, что его использование возможно только в предусмотренных законом целях.
Земельное законодательство РФ основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Вопрос целевого назначения земель особенно актуален при покупке земельных участков из категории «земли сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населённого пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Составляя основную часть территории страны, земли сельскохозназначения являются одним из главных её богатств — это и основное средство производства, и территории для проживания населения, поскольку граждане проживают не только на землях населённых пунктов. Используются земли сельскохозяйственного назначения для различных целей: и для сельхозпроизводства, и для создания инфраструктуры сельхозпроизводства, и в целях производственной деятельности, и переработки сельхозпродукции, и для нужд транспорта. Для каких целей разрешено использовать тот или иной участок определяется видом разрешённого использования.
Согласно пункту 1 статьи 83 Земельного кодекса землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.
Земельные участки категорий «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли населённых пунктов» имеют следующие виды разрешённого использования или целевое назначение (в рамках одной категории может быть несколько видов разрешённого использования):
Например, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:
- для дачного строительства;
- для садоводства или огородничества;
- для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно статье 1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачный земельный участок — это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём или жилого дома с правом регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Дачное строительство — один из видов разрешённого использования земель сельскохозназначения либо земель населённых пунктов.
Вид разрешённого использования: «для дачного строительства с правом возведения дома» значится в свидетельстве о праве собственности на землю у собственников дачных участков. Его название говорит само за себя: можно строить дачный дом и зарегистрироваться в нём.
Садовый земельный участок — это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений). Вид разрешённого использования в данном случае говорит о том, что можно возвести жилое строение на данном участке без права проживания и регистрации в нём.
Огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешённого использования земельного участка, определённого при зонировании). Как правило, это неприспособленное для круглогодичного проживания помещение.
Ведение личного подсобного хозяйства — один из видов разрешённого использования земельных участков категории «земель сельскохозяйственного назначения» либо категории «земли населённых пунктов».
От того, к какой категории относится земельный участок, зависит его правовой режим. Данный вид разрешённого использования предполагает:
В категории «земли населённых пунктов» данный тип участков называется «приусадебный земельный участок» и, позволяя возводить жилые, хозяйственные и иные постройки, практически ничем не отличается от участков с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — один из видов разрешённого использования земель категории «земли населённых пунктов». Данный вид разрешённого использования предполагает возведение на участке жилых зданий, хозяйственных и иных построек.
Как правило, после строительства жилых домов собственники не встречают трудностей со сменой вида использования участков на ИЖС.
Вообще индивидуальное малоэтажное строительство возможно не только на землях для ИЖС, однако задача строительства капитального жилого дома с возможностью регистрации по месту жительства проще и быстрее решается именно на землях с разрешённым видом использования «для ИЖС». Кроме того, собственники таких участков имеют преимущества перед собственниками хозяйства. Нахождение участка в границах населённого пункта обязывает местные власти предоставлять возможность подключения к коммуникациям населённого пункта, регистрация по месту жительства в таком доме позволяет обслуживаться в медицинских учреждениях населённого пункта, в дошкольных и образовательных учреждениях и т.п.
Застройка участка ИЖС предполагает:
- получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома;
- согласованный архитектурный проект дома;
- акт ввода дома в эксплуатацию;
- свидетельство о государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ под объектами ИЖС понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трёх, предназначенные для проживания одной семьи.
Разрешение на строительство индивидуального жилого дома можно получить в соответствии с порядком, установленным статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ.
Не путайте приусадебный участок с земельным участком, предоставляемым для ведения личного подсобного хозяйства из земель сельскохозназначения, — полевым участком. На последнем строительство запрещено законом.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населённого пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населённого пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.
Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нём зданий и строений.
Таким образом, наличие земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» в зависимости от категории позволяет построить дом для проживания и/или использовать его для производства сельхозпродукции. В соответствии со статьёй 3 Федерального закона №112-ФЗ граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Регистрации личного подсобного хозяйства не требуется. При этом граждане могут вести деятельность по производству и переработке сельскохозпродукции не только для личных потребностей, но и для реализации. В соответствии с пунктом 3 данной статьи, такая реализация не является предпринимательской деятельностью.
